Nákup nemovitosti v Rakousku

Q: Může Čech koupit nemovitost v Rakousku?

V Korutanech ano, bez zvláštního povolení. Občané EU jsou postaveni na roveň Rakušanům. Pozor ale na to, jestli v té nemovitosti smíte ubytovávat – o tom rozhoduje územní plán, kolaudace a u bytu souhlas ostatních vlastníků. To je úplně jiná otázka než vlastnictví.

Q: Kolik zaplatím k ceně navíc?

Zhruba 11 %. Daň z převodu 3,5 %, zápis do katastru 1,1 %, sepsání smlouvy 1 až 3 % a provize realitky 3 až 4 %. U nemovitosti za 250 000 € je to kolem 27 500 € – a tyhle peníze musíte mít z vlastních, banka je nefinancuje.

Q: Kolik stojí nemovitost v Korutanech?

Průměr za byty je 3 260 € za metr , tedy kolem 79 000 Kč. Liší se ale podle okresu – nejlevnější je Hermagor s 2 592 € u domů, nejdražší Feldkirchen s 4 551 €. Podrobné srovnání i s Prahou a českými horami máme v samostatném článku.

Q: Dostanu na to hypotéku?

Z Česka ano – Oberbank financuje do 70 % hodnoty. U rakouských bank je to složitější: na jaře 2026 jsme u domu v Hermagoru hledali banku tři měsíce i s rakouským poradcem a úvěr jsme nezískali . Řešte financování dřív, než začnete hledat nemovitost.

Q: Potřebuju k pronájmu rakouskou živnost?

Ano. Na české IČO nemovitost v Rakousku pronajímat nelze – přeshraniční služba musí být dočasná a nesmíte tam mít stálou provozovnu. Ubytovávání je ale volná živnost a vyřídíte ji rychle.

Q: Musím v Rakousku kvůli pronájmu bydlet?

Ne. Kódový box na klíče a spolehlivá úklidová firma pokryjí běžný provoz. Šest apartmánů v pěti lokalitách spravujeme z Prahy.

Q: Jaký výnos si můžu spočítat?

Realisticky 4 až 6 % čistého při aktivní správě. Vyšší čísla obvykle počítají hrubé tržby a nezahrnují provize portálů kolem 15,5 %, úklid, energie a správu.

Q: Co když budu chtít prodat?

Zisk se v Rakousku daní sazbou 30 % a desetiletá spekulační lhůta už neexistuje – byla zrušena v roce 2012. Investice do nemovitosti si ale od zisku odečtete , proto si od prvního dne schovávejte faktury.

Q: Kde mám začít?

Prvním dílem průvodce – výběrem oblasti. A ještě dřív si ověřte, jestli v uvažované nemovitosti vůbec smíte ubytovávat . To je otázka, kterou většina lidí položí až po koupi.

Kompletní průvodce

Nákup nemovitosti v Rakousku

Od výběru lokality po prodej – celý cyklus na jednom místě.

Vlastníme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan a vším, o čem tu píšeme, jsme si prošli sami – včetně chyb, které nás stály peníze. Tahle stránka je rozcestník: začněte kdekoli, každý článek stojí i samostatně.

zdarma Nevíte, kde začít? Úvodní konzultace – 30 minut, probereme rozpočet i cíle

Rychlá odpověď

Sedm vět, než začnete číst

Kdybyste na tuhle stránku přišla jen pro rychlou orientaci, tady je to podstatné.

Otázka	Odpověď
Můžu jako Čech koupit?	V Korutanech ano, bez povolení. Občané EU jsou na roveň Rakušanům
Kolik zaplatím navíc?	Zhruba 11 % – daň z převodu 3,5 %, katastr 1,1 %, smlouva 1–3 %, realitka 3–4 %
Jaké jsou ceny?	Byty v Korutanech průměrně 3 260 €/m² (~79 000 Kč). Nejlevnější okres Hermagor
Dostanu hypotéku?	Z ČR Oberbank do 70 %. U rakouských bank se podmínky zpřísnily
Smím tam ubytovávat?	Rozhoduje územní plán a kolaudace, ne vlastnictví. Ověřte PŘED koupí
Potřebuju živnost?	Rakouskou ano, na české IČO to nejde. Je to ale volná živnost
Jaký výnos?	Realisticky 4 až 6 % čistého při aktivní správě

⚠️ Jedna věc, kterou většina lidí řeší pozdě

To, že nemovitost můžete vlastnit, neznamená, že v ní smíte ubytovávat.

Jsou to dvě úplně různé otázky – a druhou z nich většina kupujících položí až potom, co podepsala.

Rozhoduje územní plán, kolaudace a u bytu souhlas ostatních vlastníků.

Než začnete řešit cenu, přečtěte si Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?

Průvodce nákupem

Sedm dílů krok za krokem

Série navazuje chronologicky – od rozhodování o lokalitě až po první dny po převzetí klíčů. Doporučujeme číst postupně, ale každý díl dává smysl i samostatně.

Díl	O čem je
I. Výběr ideální oblasti	Jak vybrat lokalitu. Porovnání regionů, dostupnost, poptávka a potenciál výnosů
II. Trvalé bydliště, druhý domov, nebo investice?	Právní status rozhoduje o všem – co s nemovitostí smíte dělat a jaké daně platíte
III. Co znamená investiční nemovitost	Jak fungují nabídky ‚investičních nemovitostí‘ a jestli se vyplatí
IV. Kde nemovitost najít	Rakouské portály, české weby a realitky. Kde je nabídka a kde jen zdání nabídky
V. Kupní proces	Od prohlídky přes nabídku a úschovu po zápis do katastru
VI. Daně a poplatky	Rozpis všech 11 % plus co platíte každý rok, když pronajímáte
VII. A co dál?	Energie, pojištění, přihlášení na obci a první kroky k pronájmu

Než koupíte

Dvě věci k ověření předem

Článek	Proč si ho přečíst
Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?	Rozdíl, který rozhoduje, jestli smíte ubytovávat. Nejdůležitější článek na webu – a ten, který se čte nejpozději
Kam investovat – Praha, české hory, nebo Alpy?	Ověřené ceny a realistické výnosy. Špindlerův Mlýn je dražší než pražské novostavby

Financování

Řešte ho dřív, než začnete hledat

Proč to nenechávat na později

V žádané lokalitě rozhoduje rychlost. Kdo má financování potvrzené, může jednat hned.

A nemusí to vyjít. Na jaře 2026 jsme u domu v Hermagoru hledali banku tři měsíce i s rakouským finančním poradcem – a hypotéku jsme nezískali.

Vedlejší náklady koupě banky nefinancují – těch 11 % musíte mít hotových.

Hypotéka na nemovitost v Rakousku – kdo ji z Česka dá, jaké jsou podmínky a kolik vlastních zdrojů reálně potřebujete.

Po koupi

Pronájem má vlastního průvodce

Koupí to nekončí – ale pronájem je samostatná disciplína a má na webu vlastní rozcestník, ať se vám to tu neslévá dohromady.

Druhá část cesty Pronájem nemovitosti v Rakousku → Živnost a sociální pojištění, tři modely pronajímání, Booking a Airbnb, vlastní web a rezervační systém, eurový účet, správa na dálku i novinky roku 2026. Všechno, co přijde po převzetí klíčů.

Co v průvodci pronájmem najdete

Úřady – rakouská živnost, formulář A1, daňové číslo a co kdy vyřídit.

Portály – jak fungují provize Bookingu a Airbnb a co se v roce 2026 mění.

Vlastní kanály – web a rezervační systém, kterými snížíte podíl rezervací s provizí.

Provoz – správa na dálku, úklid, eurový účet a pobytová daň.

Výstup z investice

A když budete chtít prodat

Část, o které se skoro nepíše

Právě u prodeje se rozhoduje, kolik vám z celé investice nakonec zbude.

Realitní kancelář povinná není – když si kupce seženete sama, ušetříte 3 až 4 %.

Zisk se daní sazbou 30 % a desetiletá spekulační lhůta už neexistuje.

Investice do nemovitosti si ale od zisku odečtete – proto si od prvního dne schovávejte faktury.

Jak v Rakousku prodat nemovitost – realitka, notář, daň a kde inzerovat.

Když na to nechcete být sama

Jak vám můžeme pomoct

Články jsou zdarma a je v nich většina toho, co potřebujete vědět. Konzultace má smysl, až když máte konkrétní otázku nebo konkrétní nemovitost.

Služba	Pro koho je
Úvodní konzultace 30 minut · zdarma	Zvažujete koupi a nevíte, kde začít. Probereme rozpočet a cíle – a řekneme i to, když vám investice nedává smysl
Konzultace nákupu	Máte vybrané nemovitosti. Posoudíme jedna až tři konkrétní, spočítáme rozpočet, doporučíme kontakty
Kompletní asistence	Nemáte čas se tím zabývat. Doprovod na prohlídky, vyjednání ceny, kontrola smlouvy, setup pronájmu
Hledání nemovitosti	Chcete pomoct s výběrem – komunikujeme s rakouskými realitkami a zajistíme prohlídky

Jak to funguje

Úvodní konzultace je zdarma – třicet minut, bez závazku. Ceny ostatních služeb najdete na jejich stránkách.

Platíte až po konzultaci a když nebudete spokojeni, neplatíte vůbec.

Nejsme realitka – nemáme provizi z prodeje, takže nemáme důvod vám cokoli nutit.

Časté dotazy

Na co se ptáte nejčastěji

Může Čech koupit nemovitost v Rakousku?

V Korutanech ano, bez zvláštního povolení. Občané EU jsou postaveni na roveň Rakušanům. Pozor ale na to, jestli v té nemovitosti smíte ubytovávat – o tom rozhoduje územní plán, kolaudace a u bytu souhlas ostatních vlastníků. To je úplně jiná otázka než vlastnictví.

Kolik zaplatím k ceně navíc?

Zhruba 11 %. Daň z převodu 3,5 %, zápis do katastru 1,1 %, sepsání smlouvy 1 až 3 % a provize realitky 3 až 4 %. U nemovitosti za 250 000 € je to kolem 27 500 € – a tyhle peníze musíte mít z vlastních, banka je nefinancuje.

Kolik stojí nemovitost v Korutanech?

Průměr za byty je 3 260 € za metr, tedy kolem 79 000 Kč. Liší se ale podle okresu – nejlevnější je Hermagor s 2 592 € u domů, nejdražší Feldkirchen s 4 551 €. Podrobné srovnání i s Prahou a českými horami máme v samostatném článku.

Dostanu na to hypotéku?

Z Česka ano – Oberbank financuje do 70 % hodnoty. U rakouských bank je to složitější: na jaře 2026 jsme u domu v Hermagoru hledali banku tři měsíce i s rakouským poradcem a úvěr jsme nezískali. Řešte financování dřív, než začnete hledat nemovitost.

Jak dlouho koupě trvá?

Od nabídky po zápis do katastru počítejte spíš měsíce než týdny. Kupní cena jde do úschovy u notáře a uvolní se až po splnění podmínek. Klíče ale obvykle dostanete dřív, než jste formálně zapsaná v katastru.

Potřebuju k pronájmu rakouskou živnost?

Ano. Na české IČO nemovitost v Rakousku pronajímat nelze – přeshraniční služba musí být dočasná a nesmíte tam mít stálou provozovnu. Ubytovávání je ale volná živnost a vyřídíte ji rychle.

Musím v Rakousku kvůli pronájmu bydlet?

Ne. Kódový box na klíče a spolehlivá úklidová firma pokryjí běžný provoz. Šest apartmánů v pěti lokalitách spravujeme z Prahy.

Jaký výnos si můžu spočítat?

Realisticky 4 až 6 % čistého při aktivní správě. Vyšší čísla obvykle počítají hrubé tržby a nezahrnují provize portálů kolem 15,5 %, úklid, energie a správu.

Co když budu chtít prodat?

Zisk se v Rakousku daní sazbou 30 % a desetiletá spekulační lhůta už neexistuje – byla zrušena v roce 2012. Investice do nemovitosti si ale od zisku odečtete, proto si od prvního dne schovávejte faktury.

Kde mám začít?

Prvním dílem průvodce – výběrem oblasti. A ještě dřív si ověřte, jestli v uvažované nemovitosti vůbec smíte ubytovávat. To je otázka, kterou většina lidí položí až po koupi.

🏔️ Hledáte ubytování v Korutanech? Tenhle web je pro investory a majitele nemovitostí. Naše apartmány k pronájmu najdete na apartmanadalta.cz →

Začněte úvodní konzultací zdarma

Třicet minut, ve kterých probereme váš rozpočet, cíle a vhodné lokality. Bez závazku a bez tlaku – a když vám investice nedává smysl, řekneme vám to.

Úvodní konzultace zdarma Vybíráte konkrétní nemovitost?

+420 602 139 040 · info@apartmanyvkorutanech.cz · odpovídáme do 24 hodin

Aktualizováno 13. 9. 2026. Ceny nemovitostí vycházejí z údajů Statistiky Austria a tržních dat pro korutanské okresy z roku 2026, přepočet kurzem kolem 24,30 Kč za euro. Údaje o výnosech jsou orientační a skutečný výsledek závisí na lokalitě, obsazenosti a způsobu správy. Nejsme realitní kancelář, daňoví poradci ani advokáti – u právních a daňových otázek vás nasměrujeme na ověřené odborníky.