Koupili jste v Rakousku nemovitost. A co dál?

Úřady, elektřina, internet a hlášení hostů.

Zaplaceno máte, klíče držíte v ruce. Teď přijde ta část, o které vám nikdo neřekl – nahlášení na městě, převod energií a systém pro hlášení hostů.

I. Výběr oblasti · II. Právní status · III. Investiční nemovitost · IV. Kde hledat · V. Kupní proces · VI. Daně a poplatky · VII. Co dál po koupi

Jednotná pobytová daň 4,50 € na osobu a noc v celých Korutanech (na kempech 4,00 €). Dosud si ji určovala každá obec sama, obvykle mezi 1,50 a 2,70 €.

Nahrazuje dosavadní Ortstaxe i Nächtigungstaxe – nejde o daň navíc, ale o sloučení dvou dosavadních do jedné položky.

Skládá se z 3,60 € vlastní pobytové daně a 0,90 € příspěvku na infrastrukturu a mobilitu.

Sazba se bude každoročně valorizovat k 1. květnu následujícího roku.

Z příspěvku na mobilitu se financuje zemská hostovská karta: veřejná doprava po celých Korutanech zdarma po dobu pobytu. Regionální autobusy, příměstské vlaky, částečně i lodní doprava.

U týdenního pobytu jde o hodnotu přes 30 € – to je konkrétní prodejní argument, ne abstraktní zdražení.

Pokud to v inzerátu nezmíníte, hostům zůstane v hlavě jen vyšší účet.

V řadě evropských měst Airbnb místní pobytovou daň vybírá automaticky. V Korutanech se to neděje – ani Airbnb, ani Booking.com výpočet, zobrazení ani odvod nepřebírají.

Máte tři možnosti: zahrnout částku do ceny za noc a transparentně ji uvést v popisu, vyplnit pole pro místní daně na obou portálech, nebo vybírat na místě.

Druhá varianta je jediná, která vás ochrání před recenzemi o nečekaných poplatcích při příjezdu. Mějte to nastavené do začátku října.

Zákon nabývá účinnosti 1. ledna 2027; podle části zpravodajství se nejvyšší sazby uplatní až od roku 2028. Přesný náběh si ověřte na obci.

Jsou to jen stropy. O zavedení i konkrétní výši rozhoduje každá obec vlastní vyhláškou – a může na daň rezignovat úplně.

Za vedlejší bydlení se považuje byt, kde víc než dvanáct týdnů v roce není hlášené hlavní bydliště, jde o samostatný uzavřený byt a je způsobilý k bydlení. Rozhodují údaje z centrálního registru obyvatel.

Pokud obec vybírá tuto daň i pobytovou daň zároveň, musí zhruba čtvrtinu součtu započíst – Korutany tím plní požadavek Ústavního soudu.

Zákon uvádí mezi výjimkami byty pro živnostenský pronájem (hotely a rekreační byty provozované v živnosti), byty v zemědělských a lesnických provozech, myslivecké a rybářské chaty, byty pro vzdělávání nebo povolání, služební byty, byty nevyužitelné jako hlavní bydliště z důvodu věku či zdraví, zahrádkářské domky a obytné přívěsy, novostavby do dvou let od dokončení (pokud nejsou prodané) a byty v době větší rekonstrukce.

U smíšeného užívání – tedy když byt pronajímáte a zároveň ho sami využíváte – to z veřejně dostupných informací nelze jednoznačně určit. Samotná existence zápočtu naznačuje, že případy s dvojí platbou zákon předpokládá.

Vyžádejte si na obecním úřadu písemné potvrzení, jak je váš apartmán veden. Právní status obecně řešíme ve druhém dílu.

Elektronické hlášení hostů se stává povinným – jednotně pro celé Korutany.

Z dosavadních 125 organizačních jednotek na třech úrovních zůstane Kärnten Werbung a devět regionálních svazů. Nová struktura začíná 1. ledna 2027.

Pro vás to znamená méně kontaktních míst a jednotnější rozhraní – ale i nutnost se v novém systému zorientovat.

Nejde o volitelnou službu – bez přístupů nemůžete legálně ubytovávat.

Odvod probíhá zpravidla měsíčně do 15. dne následujícího měsíce. Daň sice dluží host, ale vybíráte a odvádíte ji vy – a ručíte za ni osobně.

Vyřiďte přístupy hned, ne až týden před prvním hostem. Jejich vytvoření nějakou dobu trvá.

Podrobně o hlášení hostů a dalších povinnostech píšeme v článku Pronajímání nemovitostí v Rakousku.

Správcovská firma za vás vyřídí většinu provozu – ale samozřejmě ji musíte měsíčně platit.

Průměrné měsíční náklady u apartmánového domu vždy závisí na velikosti apartmánu, lokalitě a stavu nemovitosti. Co jsme viděli, začíná to zhruba na 150 € a u většího apartmánu to může být 300 € měsíčně.

Zeptejte se na tuhle částku ještě před koupí – patří mezi čtyři otázky ze čtvrtého dílu.

Nic se neděje. Objednáte si takzvaný Cube – přenosný router s e-SIM kartou.

Za takovou službu zaplatíte o něco vyšší cenu, ale pro provoz apartmánu to bohatě stačí.

Internet neodkládejte. Pro hosty je to jedna z prvních věcí, na kterou se ptají – a v recenzích se to projeví.

Nahlášení na městě

Zweitwohnsitz a ohlášení pronájmu. Bez toho nedostanete přístupy do systému pro hlášení hostů.

Převod elektřiny

Realitka vás ohlásí, vy podepíšete smlouvu s KELAGem a domluvíte zálohy.

Internet

Prověřte kabely, případně objednejte Cube. Počítejte s pár týdny na zřízení.

Živnost a daňové číslo

Bez rakouského daňového čísla vás rezervační portály neschválí – nám kvůli tomu Booking.com deaktivoval profil. Návod je v článku Jak získat živnost v Rakousku.

Vybavení a fotky

Apartmán se prodává fotkami. Investice do dobrého fotografa se vrátí rychleji než většina věcí v bytě.

Profily na portálech

Booking, Airbnb a vlastní web. Jak si je nastavit, řešíme na konzultacích pro ubytovatele.

Prošli jsme výběr oblasti, právní status, investiční nemovitosti, kde hledat, kupní proces, daně a poplatky i zařizování po koupi.

Další články najdete v našem rozcestníku – zvlášť ty o živnosti a pronajímání.

A kdyby něco nebylo jasné, úvodní konzultace je zdarma.

Máte klíče a nevíte, co dál?

Projdeme s vámi celý seznam – úřady, energie, hlášení hostů i rezervační portály. Nebo za vámi přijedeme přímo do Korutan.

Odpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan