info@apartmanyvkorutanech.cz

Pronájem nemovitosti v Rakousku

Kompletní průvodce

Pronájem nemovitosti v Rakousku

Od živnosti přes rezervační portály až po správu na dálku.

Pronájem v Rakousku vyžaduje splnit několik právních a administrativních kroků. Sepsali jsme celý proces tak, jak jsme si ho sami prošli – včetně omylů, které nás stály čas a peníze.

Zdarma Nevíte, kde začít? Úvodní konzultace zdarma – třicet minut online, bez závazků
⏰ Změna, která se týká všech ubytovatelů v Korutanech

Od 1. 11. 2026 platí jednotná pobytová daň 4,50 € na osobu a noc. Nahrazuje dosavadní obecní sazby, které byly obvykle mezi 1,50 a 2,70 €.

Airbnb ani Booking ji v Korutanech nevybírají automaticky – musíte si ji nastavit sami, nejlépe do začátku října.

Přečtěte si, co všechno se mění →

Úvodem

Provozujeme šest apartmánů – a řídíme je z Prahy

Pronájem nemovitosti v Rakousku se dá řídit i z Česka. My sami spravujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan z Prahy a v těchto článcích se dělíme o to, co jsme se za ta léta naučili.

Není to návod z příručky. Je to popis toho, čím jsme si prošli – včetně věcí, které nám kdysi někdo řekl špatně a stálo nás to měsíce zpoždění.

Čtyři věci, které vás nejspíš překvapí

Na české IČO to nejde. Ubytovací provoz v Rakousku vyžaduje rakouské živnostenské oprávnění a daňové číslo.

Jako cizinec jste plátcem DPH od prvního eura, dokud o osvobození aktivně nepožádáte – neuplatní se automaticky.

O tom, jestli smíte ubytovávat, nerozhoduje živnost, ale nemovitost. Územní plán, kolaudace a u bytu souhlas společenství vlastníků.

Rezervační portály vás bez daňového čísla neschválí. Nám kvůli tomu Booking.com deaktivoval profil.

Fáze 1

Než se rozhodnete

01

Možnosti krátkodobého pronajímání nemovitostí v Rakousku

Co potřebujete vědět, než se rozhodnete investovat. Kombinace vlastního využití a krátkodobého pronájmu jako řešení, které dává smysl nejčastěji.

Číst článek →
02

Pronajímání nemovitostí v Rakousku

Jak to s pronajímáním vlastně funguje, jaké má pronajímatel povinnosti a co všechno musíte splnit, než přijede první host.

Číst článek →
03

Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz? Rozdíl, který rozhoduje o pronájmu

Nejpodceňovanější téma celého procesu. Kde smíte ubytovávat podle kategorie území, kdy potřebujete zvláštní vymezení a kdy může rozhodnout jediný soused.

Číst článek →
Fáze 2

Právní a daňový základ

04

Jak získat živnost v Rakousku

Potřebujete pro pronájem živnost? Jak ji získat a jaké jsou podmínky. Vysvětlení mýtů a realita z praxe – včetně toho, co nám kdysi realitka řekla špatně.

Číst článek →
05

Zdravotní a sociální pojištění v Rakousku

Co se děje po získání živnosti. Povinnosti OSVČ vůči rakouské sociální pojišťovně a hranice, pod kterými lze získat výjimku.

Číst článek →
06

Daně a poplatky

Co zaplatíte při koupi, co každý rok a co z pronájmu. Včetně hranice obratu pro DPH – a toho, proč se u cizinců neuplatní automaticky.

Číst článek →
07

Korutanská reforma 2026: co se mění pro majitele apartmánů

Nová pobytová daň 4,50 €, daň z vedlejšího bydlení a povinné elektronické hlášení hostů. Co nastavit na portálech a do kdy.

Číst článek →
Fáze 3

Kde nabízet

08

Jak funguje pronájem přes Booking.com

Registrace, vytvoření nabídky, provize 15 % plus 1,3 % za platební systém a praktické tipy. Náš nejčtenější článek.

Číst článek →
09

Jak funguje pronájem přes Airbnb

Jednoduchá registrace, vytvoření nabídky a podpora Superhostitele. Zkušenosti z praxe a srovnání s Bookingem.

Číst článek →
10

Web a rezervační systém pro pronájem

Proč si udělat vlastní web. Zvýšení důvěryhodnosti a úspora na provizích – přímé rezervace jsou bez poplatku portálům.

Číst článek →
Fáze 4

Provoz a správa

11

Lze pronajímat nemovitost v Rakousku a žít přitom jinde?

Ano, jde to. Jak spravujeme šest apartmánů z Prahy – praktické tipy pro správu na dálku, úklid a samoobslužný check-in.

Číst článek →
12

Potřebuji eurový účet?

Jednoznačně ano. Proč se nevyplatí používat kurz bank a jaké máme zkušenosti s Wise a Airbank.

Číst článek →
13

Rakousko, nebo Praha?

Srovnání dvou trhů z pohledu investora – výnos, sezonnost a kolik práce to reálně dá.

Číst článek →
Nejčastější omyly

Čtyři věci, které se říkají špatně

Co se říkáJak to je
„Na pronájem apartmánu živnost nepotřebujete.“Pro turistický krátkodobý pronájem ji potřebujete. Přesně tohle nám tvrdila realitka specializovaná na Korutany – a nebyla to pravda.
„Stačí mi české IČO.“Nestačí. Potřebujete rakouské živnostenské oprávnění a rakouské daňové číslo.
„Do 55 000 € DPH neřeším.“Jako cizinec jste plátcem od prvního eura, dokud o osvobození aktivně nepožádáte. Do konce roku 2024 to nešlo vůbec.
„Když mám živnost, můžu pronajímat cokoli.“Rozhoduje nemovitost, ne živnost. Územní plán, kolaudace a u bytu souhlas společenství vlastníků.
Naše služby

Když to nechcete řešit sami

Nejčastější

Konzultace pro ubytovatele

1 490 Kč / hodina

Projdeme konkrétní situaci – živnost, hlášení hostů, nastavení portálů, cenotvorbu. Podle toho, co zrovna potřebujete.

  • Online, podle vaší potřeby
  • Balíček tří hodin za 3 990 Kč
  • Záznam a poznámky po konzultaci
Zjistit více
Kompletní správa

Zprostředkování pronájmu

13 % z tržeb

Postaráme se o rezervace, komunikaci s hosty i profily na portálech. Apartmán zůstává váš.

  • Bez dlouhodobého závazku
  • Bez omezení vlastního užívání
  • Konzultace pro naše klienty za 750 Kč/h
Zjistit více
Začněte tady

Úvodní konzultace

Zdarma 30 minut

Nezávazné seznámení. Řekneme, co ve vaší situaci dává smysl – a jestli vám vůbec můžeme pomoct.

  • Online, bez závazků
  • Odpovídáme do 24 hodin
Domluvit termín
Časté dotazy

Na co se ptáte

Potřebuju pro pronájem v Rakousku živnost?

Pro turistický krátkodobý pronájem prakticky ano. Výjimkou je pouhý pronájem prostor bez jakýchkoli služeb a soukromé ubytovávání, které má ale tvrdé podmínky – hlavně nutnost bydlet v témže domě. Podrobně v článku Jak získat živnost v Rakousku.

Můžu pronajímat na české IČO?

Ne. Je to jeden z nejrozšířenějších omylů. Ubytovací provoz v Rakousku vyžaduje rakouské živnostenské oprávnění a rakouské daňové číslo – bez něj vás rezervační portály neschválí.

Musím odvádět rakouskou DPH?

Ve výchozím stavu ano, a to od prvního eura. Osvobození pro malé podnikatele se u zahraničních pronajímatelů neuplatní automaticky – musíte o něj aktivně požádat v zemi svého usazení. Podrobně v článku o daních a poplatcích.

Kolik je od listopadu 2026 pobytová daň?

4,50 € na osobu a noc jednotně v celých Korutanech (kempy 4,00 €). Nahrazuje dosavadní obecní sazby. Airbnb ani Booking ji nevybírají automaticky – musíte si to nastavit sami. Vše v článku Korutanská reforma 2026.

Dá se pronájem řídit z Česka?

Ano, děláme to tak. Šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan spravujeme z Prahy. Chce to spolehlivého člověka na úklid, samoobslužný check-in a dobře nastavené procesy – popisujeme to v článku Lze pronajímat a žít jinde?

Vyplatí se Booking, nebo Airbnb?

Oba, ale každý jinak. Booking má v Rakousku výrazně vyšší objem, Airbnb zase lepší typ hostů na delší pobyty. Provize u Bookingu je 15 % plus 1,3 % za platební systém. Srovnání najdete v článcích o Bookingu a o Airbnb.

Potřebuju eurový účet?

Jednoznačně ano. Banky používají ke směně tak nevýhodný kurz, že se to nevyplatí. Naše zkušenosti s Wise a Airbank shrnujeme v článku Potřebuji eurový účet?

Má smysl vlastní web, když mám Booking?

Má, a to ze dvou důvodů. Zvyšuje důvěryhodnost – hosté si vás ověřují – a přímé rezervace jsou bez provize. Rozebíráme to v článku Web a rezervační systém.

Musím v Rakousku platit sociální pojištění?

Jako držitel živnosti ano – odvádíte příspěvky rakouské sociální pojišťovně. Jsou tam ale hranice, pod kterými lze získat výjimku. Píšeme o tom v článku Zdravotní a sociální pojištění.

Smím vůbec v té nemovitosti ubytovávat?

Nerozhoduje to živnost, ale nemovitost. Musí sedět územní plán, kolaudace a u bytu i souhlas společenství vlastníků. Je to nejpodceňovanější věc celého procesu – vysvětlujeme ji v článku Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?

Kolik stojí konzultace?

1 490 Kč za hodinu, balíček tří hodin 3 990 Kč. Úvodní konzultace je zdarma – třicet minut online, bez závazků.

Co obnáší zprostředkování pronájmu?

Postaráme se o rezervace, komunikaci s hosty i profily na portálech za 13 % z tržeb. Bez dlouhodobého závazku a bez omezení vlastního užívání – apartmán zůstává váš.

🏔️ Hledáte ubytování v Korutanech? Tenhle web je pro investory a majitele nemovitostí. Naše apartmány k pronájmu najdete na apartmanadalta.cz →

Máte dotaz k pronájmu v Rakousku?

Napište nám. Úvodní konzultace je zdarma a bez závazků – řekneme, co ve vaší situaci dává smysl.

Úvodní konzultace zdarma Konzultace pro ubytovatele – 1 490 Kč/h

Odpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan

Aktualizováno 12. 9. 2026. Obsah vychází z našich vlastních zkušeností s provozem šesti apartmánů v Korutanech a z platných rakouských předpisů ověřených v září 2026. Pravidla se liší podle spolkové země a mohou se měnit – u konkrétní nemovitosti si vždy ověřte status v územním plánu obce a daňové povinnosti u rakouského daňového poradce. Nejsme advokáti ani daňoví poradci a neposkytujeme právní ani daňové poradenství.