Kupní proces v Rakousku
Kupní proces v Rakousku
Pět kroků od nabídky po předání klíčů.
Občané ČR mohou v Rakousku nakupovat bez omezení. V praxi to ale bývá komplikovanější – pravidla si stanovuje každá spolková země zvlášť a notář je povinný.
1 490 Kč/h Bojíte se, že smlouvám neporozumíte? Osobní asistence – doprovodíme vás k notáři a tlumočímeI. Výběr oblasti · II. Právní status · III. Investiční nemovitost · IV. Kde hledat · V. Kupní proces · VI. Daně a poplatky · VII. Co dál po koupi
Teoreticky bez omezení, prakticky se připravte
Občané České republiky mohou nemovitosti v Rakousku nakupovat bez omezení – jako občané EU jsou postaveni na roveň Rakušanům. V praxi to ale může být komplikovanější, protože pravidla a podmínky si stanovuje každá spolková země sama.
Následující postup vychází z toho, jak proces probíhá v Korutanech. V jiných zemích se detaily liší, hlavní kroky ale zůstávají stejné.
Krok za krokemPět kroků kupního procesu
Kupní nabídka – Kaufanbot
Dokument obsahuje detailní informace o nemovitosti, dohodnutou kupní cenu, splátkový kalendář a všechny daně a poplatky. Jmenuje se kupní nabídka proto, že vy jako kupující skutečně činíte nabídku a nabízíte cenu, za kterou jste ochotni koupit. Jakmile ji prodávající podepíše, je závazná pro obě strany a nemovitost se stahuje z trhu.
Kontrola dokumentace notářem
Notář nebo advokát – v Rakousku je to povinnost – provede kontrolu dokumentace a vlastnických práv v katastru a vypracuje kupní smlouvu (Kaufvertrag). Po podpisu oběma stranami ji zaregistruje v katastru nemovitostí (Grundbuch).
Doklady pro místní úřady
Registrační proces zahrnuje předložení dokumentů, které mohou vyžadovat místní úřady – typicky potvrzení o identifikaci osob (KYC) a prohlášení o politicky exponovaných osobách (PEP). Pokud kupujete nemovitost s povinností pronájmu, podepisujete navíc smlouvu s pronajímatelskou agenturou.
Podpis smlouvy
Kupní nabídku i samotnou kupní smlouvu může kupující teoreticky podepsat i v Česku – cesta do Rakouska není nutná. Standardně se ale smlouva podepisuje za přítomnosti obou stran u notáře.
Platba a předání nemovitosti
Kupující musí do týdne až čtrnácti dnů od podpisu převést peníze na notářský účet – nejen částku za nemovitost, ale i sumu na všechny poplatky. Po registraci v katastru, což trvá obvykle čtyři týdny, dojde k předání.
Předání nemovitosti se dá bez problémů domluvit hned poté, co notář potvrdí převod peněz.
Samotný převod vlastnictví trvá v katastru déle, ale užívání nemovitosti to nijak nebrání.
Je to důležité, pokud chcete stihnout sezonu – čtyři týdny navíc mohou znamenat celý měsíc pronájmu.
Tři věci, které lidi překvapí
| Očekávání | Realita v Rakousku |
|---|---|
| Cenu usmlouvám | Smlouvání se v Rakousku moc nevede. Pokud se podaří snížit cenu o pár procent, je to malý zázrak. |
| Nejdřív rezervace, peníze pak | Rezervační poplatek většinou není. Ale musíte mít v okamžiku podpisu k dispozici už všechny prostředky – včetně zhruba 11 % na poplatky. |
| Notáře si vyberu, nebo vynechám | Notář nebo advokát je povinný. Vypracovává smlouvu, ověřuje katastr a odvádí za vás poplatky. |
Smlouvy podepíšete i z Česka. Předání nemovitosti je ale jediná situace, kdy je potřeba se osobně dostavit – a je to i tak jediný rozumný způsob, jak stav zkontrolovat.
Kolik k ceně připočíst
Kromě kupní ceny počítejte zhruba s dalšími 11 %. Notář vše odvede za vás z peněz, které mu pošlete na účet – proto se posílá vyšší částka, než je cena nemovitosti.
| Položka | Výše |
|---|---|
| Daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer) | 3,5 % |
| Zápis do katastru (Grundbucheintragung) | 1,1 % |
| Notář nebo advokát | zhruba 2,4 % |
| Provize realitní kanceláře | 3–4 % |
| Celkem navíc | zhruba 11 % |
Podrobně o daních a poplatcích včetně těch průběžných píšeme v šestém dílu.
PomocKdyž si na to netroufáte sami
Konzultace nákupu – 2 490 Kč. Devadesát minut, projdeme konkrétní nabídku, smlouvu i postup.
Osobní asistence – 1 490 Kč/h. Doprovodíme vás k notáři nebo na prohlídku, tlumočíme a ptáme se.
Kompletní asistence – 29 900 Kč. Provedeme vás celým procesem od výběru po zápis do katastru.
Nevíte, co potřebujete? Úvodní konzultace je zdarma – třicet minut online, bez závazků.
Na co se ptáte
Jak probíhá koupě nemovitosti v Rakousku krok za krokem?
V pěti krocích: kupní nabídka (Kaufanbot), kontrola dokumentace notářem, doklady pro úřady, podpis kupní smlouvy (Kaufvertrag) a nakonec platba a předání. Celé to trvá zhruba dva až tři měsíce.
Co je Kaufanbot?
Kupní nabídka – první krok procesu. Obsahuje detaily o nemovitosti, dohodnutou cenu, splátkový kalendář a všechny daně a poplatky. Vy jako kupující činíte nabídku; jakmile ji prodávající podepíše, je závazná pro obě strany a nemovitost se stahuje z trhu.
Dá se v Rakousku smlouvat o ceně?
Moc ne. Smlouvání se v Rakousku nevede tak jako u nás. Pokud se vám podaří cenu snížit o pár procent, je to malý zázrak. Počítejte spíš s tím, že zaplatíte nabídkovou cenu.
Platí se rezervační poplatek?
Většinou ne. Je ale nutné mít v okamžiku podpisu kupní nabídky už k dispozici všechny finanční prostředky potřebné k nákupu – tedy i na daně a poplatky, které dělají zhruba 11 % z ceny.
Je notář v Rakousku povinný?
Ano. Notář nebo advokát provádí kontrolu dokumentace a vlastnických práv v katastru a vypracuje kupní smlouvu. Není to volitelná služba jako v některých jiných zemích.
Musím kvůli podpisu jet do Rakouska?
Teoreticky ne. Kupní nabídku i kupní smlouvu lze podepsat i v Česku. Jedinou situací, kdy je potřeba se osobně dostavit, je předání nemovitosti. Standardně se ale smlouva podepisuje za přítomnosti obou stran u notáře.
Jaké doklady po mně budou chtít?
Kromě dokladu totožnosti obvykle potvrzení o identifikaci osob (KYC) a prohlášení o politicky exponovaných osobách (PEP). Pokud kupujete nemovitost s povinností pronájmu, podepisujete navíc smlouvu s pronajímatelskou agenturou.
Kdy a kam se platí kupní cena?
Do týdne až čtrnácti dnů od podpisu kupní smlouvy na notářský účet. Převádí se nejen částka za nemovitost, ale i suma na všechny poplatky – notář je pak odvede za vás.
Jak dlouho trvá zápis do katastru?
Obvykle asi čtyři týdny. Samotný převod vlastnictví trvá déle, ale užívání nemovitosti to nijak nebrání – předání se dá domluvit hned poté, co notář potvrdí převod peněz.
Kolik zaplatím navíc k ceně nemovitosti?
Zhruba 11 % z kupní ceny: daň z převodu 3,5 %, zápis do katastru 1,1 %, notář kolem 2,4 % a provize realitky 3–4 %. Rozebíráme to v šestém dílu.
Můžete nás k notáři doprovodit?
Ano. K tomu je osobní asistence v Korutanech za 1 490 Kč za hodinu – jedeme s vámi, tlumočíme a ptáme se na to, co vás nenapadne.
Bojím se, že smlouvám neporozumím. Co s tím?
Nejste sami – rakouské smlouvy jsou psané odbornou němčinou. Projít smlouvu společně můžeme na konzultaci nákupu za 2 490 Kč, nebo vás doprovodíme přímo k notáři. Začít můžete úvodní konzultací zdarma.
Co zaplatíte při koupi, co každý rok a co z pronájmu – včetně pobytové daně a DPH.
Nejste si kupním procesem jistí?
Projdeme ho s vámi krok za krokem, nebo vás rovnou doprovodíme k notáři. Úvodní konzultace je zdarma.
Úvodní konzultace zdarma Konzultace nákupu – 2 490 KčOdpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan
Aktualizováno 12. 9. 2026. Popis vychází z průběhu koupě v Korutanech. Pravidla si stanovuje každá spolková země zvlášť a lhůty se mohou v konkrétním případě lišit – závazné informace vám dá notář nebo advokát, který smlouvu připravuje. Nejsme advokáti ani daňoví poradci a neposkytujeme právní poradenství.
2. Kontrola dokumentace
Ve druhém kroku notář nebo advokát (to je v Rakousku povinnost) provede kontrolu dokumentace a vlastnických práv v katastru a vypracuje kupní smlouvu (Kaufvertrag). Po jejím podpisu oběma stranami ji notář zaregistruje na katastru nemovitostí (Grundbuch).
3. Místní úřady
Registrační proces zahrnuje také předložení dokumentů, které mohou vyžadovat místní úřady. To může zahrnovat potvrzení o identifikaci osob (KYC), prohlášení o politicky exponovaných osobách (PEP) a další. Pokud kupujete nemovitost s povinností pronájmu, musíte také podepsat smlouvu s pronajímatelskou agenturou.
4. Podpis smlouvy
Jak předběžnou smlouvu (Kaufanbot), tak i samotnou kupní smlouvu (Kaufvertrag) může kupující teoreticky podepsat i v ČR, cesta do Rakouska není nutná. Předání nemovitosti je jedinou situací, kdy je potřeba se osobně dostavit. Jinak se smlouva standardně podepisuje za přítomnosti obou stran u notáře.
5. Platba a předání nemovitosti
Kupující musí většinou do týdne až 14 dnů od podpisu kupní smlouvy převést peníze na notářský účet (převádí se nejen částka za samotnou nemovitost, ale také suma za veškeré poplatky). Po registraci smlouvy na katastru, což obvykle trvá 4 týdny, dojde k předání nemovitosti. Není ale vůbec problém domluvit předání nemovitosti hned poté, co notář potvrdí převod peněz. Samotný převod vlastnictví trvá na katastru déle, ale to nijak nebrání užívání nemovitosti.
Pokud vám kupní proces přijde příliš komplikovaný, bojíte se, že byste smlouvám nerozuměli, nebo byste rádi doprovod a konzultace u notáře, můžete využít našich služeb.