Jaké daně a poplatky jsou spojené s nákupem nemovitosti v Rakousku?
Daně a poplatky spojené s koupí nemovitosti
Připočtěte zhruba 11 % k ceně – a pak počítejte s průběžnými.
V Rakousku se při nákupu setkáte s několika daněmi a poplatky, které koupi poměrně prodraží. A pak přijdou ty, které platíte každý rok.
Zdarma Chcete si to spočítat na konkrétní nemovitosti? Úvodní konzultace zdarma – třicet minut onlineI. Výběr oblasti · II. Právní status · III. Investiční nemovitost · IV. Kde hledat · V. Kupní proces · VI. Daně a poplatky · VII. Co dál po koupi
Jednorázové náklady: zhruba 11 % navíc
V Rakousku se při nákupu nemovitosti setkáte s několika daněmi a poplatky, které vám koupi poměrně prodraží. V součtu zaplatíte průměrně asi 11 % z ceny nemovitosti navíc.
| Položka | Výše | Poznámka |
|---|---|---|
| Daň z převodu nemovitosti Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Z kupní ceny včetně právních nákladů. Největší jednotlivá položka. |
| Zápis do katastru Grundbucheintragung | 1,1 % | Z kupní ceny. Poplatek za zápis vlastnického práva. |
| Právní poplatky notář nebo advokát | 2 % + DPH | DPH je v Rakousku 20 %, reálně tedy asi 2,4 %. |
| Provize realitní kanceláře | 3–3,5 % + DPH | V Rakousku je zvykem, že si ji rozdělí prodávající a kupující. |
| Zřízení notářského účtu | podle notáře | Speciální účet pro složení kupní ceny – i to je zpoplatněné. |
U některých nových projektů investičních nemovitostí uhradí celou provizi developer a pro kupujícího tak nutnost platit provizi odpadá.
Zní to dobře, ale zvažte to v kontextu celého modelu – povinný pronájem na 20 až 30 let rozebíráme ve třetím dílu.
Vše jde přes notářský účet
Po podpisu smlouvy složíte částku za nemovitost plus veškeré poplatky na speciální účet, který k tomu účelu zřídí notář. Notář za vás pak všechny platby vyřídí.
Znamená to, že musíte mít k dispozici celou sumu naráz – ne jen cenu nemovitosti. Průběh kupního procesu popisujeme v pátém dílu.
Každý rokPrůběžné náklady, na které se zapomíná
Jednorázových 11 % je jen začátek. Pokud nemovitost držíte a pronajímáte, přibývají další povinnosti.
| Co | Komu | Poznámka |
|---|---|---|
| Daň z nemovitosti Grundsteuer | Obci | V rakouském srovnání relativně nízká. Výši vám sdělí obecní úřad. |
| Provozní náklady Betriebskosten | Správci domu | U bytů v domě měsíčně, včetně příspěvku do fondu oprav. |
| Pobytová daň za hosty Aufenthaltsabgabe | Obci | Od 1. 11. 2026 jednotně 4,50 € / osoba a noc. Vybíráte od hostů, odvádíte do 15. dne dalšího měsíce. |
| Paušální pobytová daň když nepronajímáte | Obci | 180 až 1 080 € ročně podle podlahové plochy – místo nocí paušál. |
| Daň z vedlejšího bydlení nahrazuje Zweitwohnsitz | Obci | Stropy 24 až 130 € měsíčně podle plochy. O zavedení i výši rozhoduje obec vyhláškou. |
| Daň z cestovního ruchu Tourismusabgabe | Svazu cestovního ruchu | 0,29 až 3,98 ‰ z obratu podle skupiny podnikání a turistické intenzity obce. |
| DPH z ubytování Umsatzsteuer | Finančnímu úřadu | Sazba 10 % u ubytovacích služeb – ale až nad hranicí obratu, viz níže. |
| Daň z příjmu Einkommensteuer | Finančnímu úřadu | Příjem z nemovitosti se daní tam, kde nemovitost leží. |
Korutanský zemský sněm schválil 19. března 2026 balík tří zákonů – největší reformu financování turismu za patnáct let.
Od 1. 11. 2026 jednotná pobytová daň 4,50 € na osobu a noc v celých Korutanech (kempy 4,00 €). Nahrazuje dosavadní Ortstaxe i Nächtigungstaxe, které se pohybovaly mezi 1,50 a 2,70 €.
Skládá se z 3,60 € pobytové daně a 0,90 € příspěvku na infrastrukturu a mobilitu, ze kterého hosté dostanou veřejnou dopravu po Korutanech zdarma. Sazba se valorizuje k 1. květnu.
Airbnb ani Booking to v Korutanech nevybírají automaticky – musíte si to nastavit sami v ceně nebo v poli pro místní daně.
Podrobně to rozebíráme v sedmém dílu.
Jako Čech jste ve výchozím stavu plátcem DPH
Tohle je nejčastější omyl, se kterým se u českých majitelů setkáváme – a může být drahý. Hranice 55 000 € sama o sobě nestačí.
Pro podnikatele usazené v Rakousku platí osvobození automaticky, jakmile jsou pod hranicí. Pro vás ne.
Musíte o něj aktivně požádat – a osvobození platí teprve od přidělení identifikačního čísla, ne zpětně.
Dokud o něj nepožádáte, jste plátcem DPH bez ohledu na výši obratu – tedy od prvního eura.
Do 31. 12. 2024 mohli režim malého podnikatele využít výhradně podnikatelé usazení v Rakousku.
Kdo měl bydliště v zahraničí a pronajímal rakouskou nemovitost, byl z něj vyloučený – jeho obrat byl zdanitelný bez ohledu na výši.
Od 1. 1. 2025 to možné je, na základě evropské směrnice o harmonizaci DPH. Pokud vám někdo tvrdí, že jako cizinec plátcem být musíte, mluví o pravidle, které platilo do loňska.
Tři podmínky, které musí platit současně
| Podmínka | Hodnota | Poznámka |
|---|---|---|
| Obrat v Rakousku | do 55 000 {E} | Tolerance deset procent, tedy do 60 500 {E} |
| Obrat v celé EU | do 100 000 {E} | Žádná tolerance – osvobození padá okamžikem překročení |
| Žádost v zemi usazení | nutná | V Česku, ne v Rakousku. Vyřízení až 35 pracovních dnů |
Podat žádost v zemi usazení
Tedy v Česku přes tuzemský portál, ne u rakouského finančního úřadu. V žádosti uvádíte, pro kterou zemi režim uplatňujete.
Počkat na identifikační číslo
Dostanete identifikační číslo malého podnikatele. Osvobození platí teprve od jeho přidělení – do té doby účtujete DPH.
Čtvrtletně hlásit obraty
Za každou zemi zvlášť, pro kterou režim uplatňujete. Je to průběžná povinnost, ne jednorázová formalita.
Hranice musí být dodržena v předchozím i běžném kalendářním roce. Když jste ji překročili loni, letos nárok nemáte – ani kdybyste letos byli hluboko pod ní.
Od roku 2025 se počítá brutto, bez odečítání fiktivní DPH. Dřív to bylo 35 000 {E} netto, takže srovnání se starším textem neplatí.
Je to hranice obratu, ne zisku. Sociální pojištění a paušál pro daň z příjmu mají vlastní hranice.
Vyplatí se o osvobození vůbec žádat?
Ne vždy – a tohle je počítání, ne automatická volba. Rakousko si při vstupu do EU vyjednalo zvláštnost, která je pro ubytovatele hodně zajímavá.
DPH na vstupu si odečtete v plné sazbě 20 % – u vybavení, rekonstrukce, materiálu.
Pronájem k bydlení se přitom daní jen 10 %. Ten rozdíl deseti procentních bodů je reálná úspora.
Pokud plánujete rekonstrukci nebo vybavujete apartmán, může být výhodnější zůstat plátcem a osvobození nevyužít.
Při přechodu na osvobozený režim navíc mohou vzniknout opravy odpočtu – třeba z pořízení nemovitosti. Nechte si to spočítat.
Co vám neporadíme
Nejsme daňoví poradci ani advokáti. Umíme vám říct, s čím počítat a na co se ptát – ale konkrétní daňové přiznání za vás nevyřešíme.
Konkrétní dopad dvojího zdanění závisí na vaší situaci – na tom, kde jste daňový rezident a jaké další příjmy máte.
Umíme vám ale doporučit rakouského účetního, který rozumí ubytovacím službám. Je to jedna z věcí, které řešíme v rámci kompletní asistence.
Na co se ptáte
Kolik zaplatím navíc k ceně nemovitosti v Rakousku?
V součtu průměrně zhruba 11 % z kupní ceny. Skládá se to z daně z převodu 3,5 %, zápisu do katastru 1,1 %, právních poplatků kolem 2 % plus DPH a provize realitky 3–3,5 % plus DPH.
Jak vysoká je daň z převodu nemovitosti?
3,5 % z kupní ceny včetně právních nákladů (Grunderwerbsteuer). Je to největší jednotlivá položka a platí ji kupující.
Kolik stojí zápis do katastru?
1,1 % z kupní ceny. Poplatek za zápis vlastnického práva do rakouského katastru (Grundbuch). Odvádí ho za vás notář.
Kolik si účtuje notář nebo advokát?
Právní poplatky se obvykle pohybují kolem 2 % plus DPH. DPH je v Rakousku 20 %, takže reálně počítejte asi 2,4 %. Notář je v Rakousku povinný – víc o tom v pátém dílu.
Kdo platí provizi realitní kanceláři?
V Rakousku je zvykem, že si ji rozdělí prodávající a kupující. Kupující obvykle hradí 3 až 3,5 % plus DPH. U některých nových projektů investičních nemovitostí uhradí celou provizi developer a pro kupujícího odpadá.
Jak se platby technicky vyřizují?
Po podpisu smlouvy složíte částku za nemovitost i všechny poplatky na speciální účet, který zřídí notář – i to je zpoplatněné. Notář pak veškeré platby vyřídí za vás.
Platí se v Rakousku daň z nemovitosti každý rok?
Ano, Grundsteuer. Vyměřuje ji obec a v rakouském srovnání jde o relativně nízkou částku. Konkrétní výši vám sdělí obecní úřad podle jednotkové hodnoty nemovitosti.
Musím jako Čech z rakouského pronájmu odvádět DPH?
Ve výchozím stavu ano – a to od prvního eura. Osvobození pro malé podnikatele se u zahraničních pronajímatelů neuplatní automaticky: musíte o něj aktivně požádat. Dokud o něj nepožádáte a nedostanete identifikační číslo, jste plátcem DPH bez ohledu na výši obratu. Sazba u ubytovacích služeb je 10 %, ne základních 20 %.
Do konce roku 2024 to bylo jinak?
Ano, a je dobré to vědět, protože se to stále traduje. Do 31. 12. 2024 mohli režim malého podnikatele využít výhradně podnikatelé usazení v Rakousku. Kdo měl bydliště v zahraničí a pronajímal rakouskou nemovitost, byl z něj vyloučený – jeho obrat byl zdanitelný bez ohledu na výši.
Jak o osvobození požádám?
V zemi svého usazení, ne v Rakousku. V Česku tedy přes tuzemský portál. Dostanete identifikační číslo malého podnikatele a musíte uvést, pro kterou zemi režim uplatňujete. Vyřízení trvá až 35 pracovních dnů a osvobození platí teprve od přidělení čísla – ne zpětně.
Jaké podmínky musím splnit?
Tři současně: obrat v Rakousku do 55 000 €, obrat v celé EU do 100 000 € a podaná žádost v zemi usazení. Navíc máte povinnost čtvrtletně hlásit obraty za každou zemi, pro kterou režim uplatňujete.
Je u celoevropské hranice také tolerance?
Ne, a to je zásadní rozdíl. U rakouské hranice 55 000 € máte deset procent navíc. U celoevropské hranice 100 000 € žádná tolerance není – osvobození padá okamžikem překročení.
Vyplatí se vůbec o osvobození žádat?
Ne vždy. Rakousko má výhodnou zvláštnost: odpočet DPH na vstupu je 20 %, zatímco pronájem k bydlení se daní jen 10 %. Pokud plánujete rekonstrukci nebo vybavení, může být výhodnější zůstat plátcem. Při přechodu na osvobozený režim navíc mohou vzniknout opravy odpočtu. Nechte si to spočítat u daňového poradce.
Co se stane, když hranici 55 000 € překročím?
Je tam tolerance deset procent, tedy do 60 500 € – do té částky osvobození platí do konce roku a povinnost vzniká až od roku následujícího. Nad 60 500 € se stává zdanitelným ten obrat, kterým hranici překročíte, a všechny další; dříve vystavené faktury zůstávají osvobozené.
Kdy se hranice počítá?
Musí být dodržena v předchozím i v běžném kalendářním roce. Pokud jste ji překročili loni, letos na režim malého podnikatele nárok nemáte, i kdybyste letos zůstali pod ní. Od roku 2025 se navíc počítá brutto, bez odečítání fiktivní DPH.
Platí se pobytová daň?
Ano. Od 1. listopadu 2026 je v Korutanech jednotná – 4,50 € na osobu a noc (kempy 4,00 €). Nahrazuje dosavadní Ortstaxe i Nächtigungstaxe, které si každá obec určovala sama. Vybíráte ji od hostů a odvádíte zpravidla měsíčně do 15. dne následujícího měsíce.
Co přinesla korutanská reforma z roku 2026?
Korutanský zemský sněm schválil 19. března 2026 balík tří zákonů – nový zákon o cestovním ruchu, zákon o pobytové dani a zákon o vedlejším bydlišti. Kromě jednotné sazby přináší povinné elektronické hlášení hostů a hostům veřejnou dopravu po Korutanech zdarma.
Platím něco za rekreační byt, i když ho zrovna nepronajímám?
Ano, paušální pobytovou daň 180 až 1 080 € ročně odstupňovanou podle podlahové plochy. Je to varianta pobytové daně pro ty, kdo hostům nepronajímají – místo nocí se vyměří paušál.
Co je daň z vedlejšího bydlení a koho se týká?
Nahrazuje dosavadní poplatek za Zweitwohnsitz, není to dávka navíc. Zákon platí od 1. ledna 2027, stropy jdou od 24 € měsíčně u bytů do 30 m² po 130 € měsíčně nad 90 m². O zavedení i výši rozhoduje obec vyhláškou a může na ni rezignovat. Podrobně v sedmém dílu.
Když apartmán pronajímám, platím daň z vedlejšího bydlení?
Zákon uvádí mezi výjimkami byty pro živnostenský pronájem. U smíšeného užívání – když byt pronajímáte a zároveň ho sami využíváte – to ale z veřejně dostupných informací nelze jednoznačně určit. Zákon počítá se zápočtem pro případy, kdy obec vybírá obě dávky. Ověřte si to písemně na obecním úřadu.
Platím ještě nějakou daň jako živnostník?
Ano, daň z cestovního ruchu – 0,29 až 3,98 promile z obratu. Sazba závisí na skupině podnikání a turistické intenzitě obce. Týká se všech samostatně výdělečně činných osob, tedy i vás jako ubytovatele.
Daním příjem z pronájmu v Rakousku, nebo v Česku?
Příjem z nemovitosti se daní tam, kde nemovitost leží – tedy v Rakousku. Česko a Rakousko mají smlouvu o zamezení dvojího zdanění, konkrétní dopad ale závisí na vaší situaci. Tohle je otázka na daňového poradce, ne na nás.
Pomůžete nám spočítat, kolik to celé bude stát?
Ano, je to součást konzultace nákupu – projdeme konkrétní nabídku včetně poplatků a provozních nákladů. Začít můžete úvodní konzultací zdarma.
VII. Koupili jste v Rakousku nemovitost – a co dál?
Živnost, daňové číslo, hlášení hostů, rezervační portály a vybavení. Co všechno je potřeba zařídit, než přijede první host.
Chcete vědět, kolik to bude stát u vás?
Spočítáme to na konkrétní nemovitosti včetně poplatků i provozních nákladů. Úvodní konzultace je zdarma.
Úvodní konzultace zdarma Konzultace nákupu – 2 490 KčOdpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan
Aktualizováno 12. 9. 2026. Hranice režimu malého podnikatele 55 000 € včetně desetiprocentní tolerance a celoevropská hranice 100 000 € platí od 1. ledna 2025 podle rakouského zákona o DPH ve znění novely z roku 2024, kterou byla provedena evropská směrnice o harmonizaci DPH. Podnikatelé usazení mimo Rakousko musí o osvobození aktivně požádat v zemi svého usazení; do přidělení identifikačního čísla jsou plátci DPH bez ohledu na výši obratu. Jednotná pobytová daň 4,50 € od 1. 11. 2026, paušální pobytová daň a daň z vedlejšího bydlení vycházejí z balíku zákonů schváleného Korutanským zemským sněmem 19. 3. 2026. Obojí ověřeno v září 2026. Sazby i hranice se mění a o dani z vedlejšího bydlení rozhoduje každá obec vyhláškou – aktuální stav si ověřte u rakouského daňového poradce a na obecním úřadu. Nejsme daňoví poradci ani advokáti a neposkytujeme daňové poradenství.
