Co v Rakousku znamená Investiční nemovitost
Co v Rakousku znamená investiční nemovitost
Zaplatíte plnou cenu a třicet let s ní nemůžete nakládat podle svého.
Nechali jsme si poslat několik nabídek, prostudovali je a mluvili s lidmi, kteří v Rakousku nemovitosti vlastní. Podmínky nás odradily a šli jsme vlastní cestou.
Zdarma Máte konkrétní nabídku na stole? Projdeme ji s vámi – úvodní konzultace zdarmaI. Výběr oblasti · II. Právní status · III. Investiční nemovitost · IV. Kde hledat · V. Kupní proces · VI. Daně a poplatky · VII. Co dál po koupi
Přímou zkušenost nemáme, ale málem ji máme
V druhém dílu jsme popsali tři typy nemovitostí v Rakousku. Dnes se podíváme na ty investiční – a na to, jestli se tenhle způsob pořízení vyplatí.
Přímou zkušenost s vlastnictvím takové nemovitosti nemáme. Na začátku jsme ale o této variantě vážně uvažovali: nechali jsme si poslat několik nabídek, prostudovali k tomu všechno, co šlo, a mluvili s několika lidmi, kteří v Rakousku nemovitosti vlastní.
Podmínky nás odradily a rozhodli jsme se řešit nákup i pronájem na vlastní pěst.
Dnes máme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan, které pronajímáme sami. Zpětně to hodnotíme jako správné rozhodnutí – ale je to víc práce.
Princip: nemovitost je vaše, ale rozhoduje někdo jiný
Danou nemovitost zaplatíte v plné výši. Dalších minimálně dvacet, spíš třicet let s ní ale nemůžete nakládat podle svého.
Nemovitost dostane do správy určená firma
Je to povinný krok, ne volitelná služba. Firmu si ve většině případů ani sami nevyberete – je daná projektem.
Firma ji povinně pronajímá turistům
Ve většině nabídek, které jsme viděli, musíte takto pronajímat třicet let. Není to doba, kterou byste si zvolili.
Vlastní využití máte jen pár týdnů
Podmínky se hodně liší, ale obvykle máte k dispozici asi čtyři týdny ročně. Dost často alespoň zdarma – ale ne vždy.
Měli jsme i takovou nabídku, kde po nás chtěli, abychom si za užívání vlastní nemovitosti platili.
S „lukrativní“ slevou deset procent oproti komerčnímu pronájmu.
Výnos a náklady: co slibují a co platí
| Co se slibuje | Co je za tím |
|---|---|
| Výnos z nájmu 3–5 % ročně | Ve smlouvě je garantovaný jen prvních několik let, pak už žádná garance není. |
| Luxusní standard nemovitosti | Tomu odpovídají i provozní náklady, které platíte měsíčně – bez ohledu na obsazenost. |
| Profesionální správa | Provozní firma vám většinou negarantuje žádnou obsazenost. Má fixní provizi, dá nabídku na rezervační portál a tím to pro ni končí. |
| Bezstarostná investice | Zaplatíte stovky tisíc eur za nemovitost, kterou budete moct pořádně využívat až za třicet let. |
Za provoz platíte měsíčně celý rok. Za částky, které za rok zaplatíte, byste si v Rakousku klidně pronajali ubytování na čtvrt roku – a to bez toho, abyste cokoli kupovali.
Právě tenhle výpočet nás nakonec přesvědčil.
Jediný scénář, kdy bychom to zvážili
Aby se to podle nás vyplatilo, musely by nemovitosti v Rakousku v následujících letech výrazně zdražit. Hrálo by se tedy na budoucí zhodnocení investice, ne na příjem z pronájmu.
To může dávat smysl pro někoho, kdo nepotřebuje rychlý příjem a bere to jako opravdu dlouhodobou investici. Je to legitimní strategie – jen je potřeba vědět, do čeho jdete.
Podle dat z prvního dílu stojí byt v Korutanech v průměru 3 260 € za metr, zatímco v Tyrolsku 4 965 € a ve Vorarlbersku 5 000 €.
Po boomu v letech 2020 až 2022 přišla korekce a trh se v posledních dvou letech spíš stabilizoval než rostl.
Sázka na strmé zhodnocení tedy není jistá – a u třicetiletého závazku je to podstatné.
Vlastní cesta: víc práce, ale kontrola
Existuje druhá možnost – a je to ta, kterou jsme zvolili my.
| Investiční nemovitost | Vlastní pronájem | |
|---|---|---|
| Závazek | 20–30 let | Žádný |
| Správce | Daný, nevyměníte ho | Vybíráte si, nebo si to děláte sami |
| Vlastní využití | 4–5 týdnů ročně | Kdykoli chcete |
| Ceny a obsazenost | Rozhoduje firma | Rozhodujete vy |
| Kolik práce | Skoro žádná | Živnost, hlášení hostů, komunikace – nebo to předáte |
Vlastní cesta znamená pořídit si rakouskou živnost, zaregistrovat se k dani, hlásit hosty a řešit rezervace. Není to zadarmo a chce to čas – ale apartmán zůstává váš.
Nabízíme zprostředkování pronájmu za 13 % z tržeb – postaráme se o rezervace, komunikaci s hosty i profily na portálech.
Bez třicetiletého závazku a bez omezení vlastního užívání. Kdykoli chcete apartmán použít, řeknete a je váš.
Pokud si chcete jen ujasnit, jestli dává vaše nemovitost smysl, začněte úvodní konzultací zdarma.
Na co se ptáte
Co je to investiční nemovitost v Rakousku?
Nemovitost prodávaná s povinným pronájmem přes určenou správcovskou firmu. Koupíte apartmán, ale nakládat s ním podle svého nemůžete – firma ho za vás pronajímá turistům a vy máte nárok jen na omezený počet týdnů vlastního využití.
Jak dlouho trvá závazek povinného pronájmu?
Obvykle 20 až 30 let. Ve většině nabídek, které jsme viděli, to bylo třicet let. Je to nejzásadnější podmínka celého modelu a zároveň ta, kterou prodejci zmiňují nejméně nahlas.
Můžu si vybrat správcovskou firmu?
Ve většině případů ne. Firma je daná předem a je součástí projektu. Nemáte tedy možnost ji vyměnit, když nebudete spokojení s obsazeností nebo s výší nákladů.
Kolik týdnů ročně můžu apartmán používat sám?
Typicky čtyři týdny, někdy pět. Často je to zdarma, ale narazili jsme i na nabídky, kde bychom si za pobyt ve vlastní nemovitosti museli platit – se slevou deset procent oproti komerční ceně.
Jaký výnos investiční nemovitosti slibují?
Realitní kanceláře uvádějí 3 až 5 % ročně. Ve smlouvě je ale tento výnos garantovaný jen prvních několik let, pak garance končí. V době, kdy jsme to řešili my, byla inflace v Česku výrazně vyšší než slibovaný výnos.
Garantuje správcovská firma obsazenost?
Většinou ne. Firma má svou fixní provizi bez ohledu na to, kolik nocí se prodá. V praxi to znamená, že nabídku dá na rezervační portál a tím pro ni věc končí – motivace vytěžit apartmán naplno chybí.
Jaké jsou u investiční nemovitosti provozní náklady?
Vysoké. Tyto nemovitosti mají charakter luxusnějších staveb a tomu odpovídají měsíční provozní platby, které hradíte bez ohledu na obsazenost. Ptejte se na ně dřív než na výnos – často rozhodují o celkové bilanci.
Kdy se investiční nemovitost vyplatí?
Podle nás v jediném případě: pokud sázíte na dlouhodobé zhodnocení nemovitosti, ne na příjem z pronájmu. Pro někoho, kdo nepotřebuje peníze teď a bere to jako třicetiletou investici, to smysl dávat může.
Jaká je alternativa k investiční nemovitosti?
Koupit nemovitost, u které není omezení vlastního pronájmu, pořídit si rakouskou živnost a pronajímat si ji sami. Je to víc práce, ale máte kontrolu nad cenou, obsazeností i vlastním užíváním. Přesně tuhle cestu jsme zvolili my.
Nechci to řešit sám – co s tím?
Nabízíme zprostředkování pronájmu za 13 % z tržeb. Bez třicetiletého závazku a bez omezení vlastního užívání – apartmán zůstává váš a rozhodujete o něm vy.
Pomůžete nám nabídku posoudit?
Ano. Na konzultaci nákupu konkrétní nabídku projdeme a řekneme, co v ní chybí. Začít můžete úvodní konzultací zdarma.
IV. Kde v Rakousku najít nemovitost
Kde se nemovitosti v Rakousku skutečně inzerují, jak fungují místní realitky a na co si dát pozor u nabídek mířených na Čechy.
Máte na stole konkrétní nabídku?
Projdeme ji s vámi a řekneme, co v ní chybí a na co se doptat. Úvodní konzultace je zdarma a bez závazků.
Úvodní konzultace zdarma Konzultace nákupu – 2 490 KčOdpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan
Aktualizováno 12. 9. 2026. Popis vychází z konkrétních nabídek investičních nemovitostí, které jsme si nechali zaslat, a z rozhovorů s majiteli nemovitostí v Rakousku. Podmínky se u jednotlivých projektů liší – konkrétní smlouvu si vždy nechte posoudit právníkem. Nejsme advokáti ani daňoví poradci a neposkytujeme právní ani investiční poradenství.
