31.08.2023
Nákup nemovitosti v Rakousku
Kompletní průvodce
Rychlá odpověď
Nákup nemovitosti v Rakousku
Od výběru lokality po prodej – celý cyklus na jednom místě.
Vlastníme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan a vším, o čem tu píšeme, jsme si prošli sami – včetně chyb, které nás stály peníze. Tahle stránka je rozcestník: začněte kdekoli, každý článek stojí i samostatně.
zdarma Nevíte, kde začít? Úvodní konzultace – 30 minut, probereme rozpočet i cíleSedm vět, než začnete číst
Kdybyste na tuhle stránku přišla jen pro rychlou orientaci, tady je to podstatné.
| Otázka | Odpověď |
|---|---|
| Můžu jako Čech koupit? | V Korutanech ano, bez povolení. Občané EU jsou na roveň Rakušanům |
| Kolik zaplatím navíc? | Zhruba 11 % – daň z převodu 3,5 %, katastr 1,1 %, smlouva 1–3 %, realitka 3–4 % |
| Jaké jsou ceny? | Byty v Korutanech průměrně 3 260 €/m² (~79 000 Kč). Nejlevnější okres Hermagor |
| Dostanu hypotéku? | Z ČR Oberbank do 70 %. U rakouských bank se podmínky zpřísnily |
| Smím tam ubytovávat? | Rozhoduje územní plán a kolaudace, ne vlastnictví. Ověřte PŘED koupí |
| Potřebuju živnost? | Rakouskou ano, na české IČO to nejde. Je to ale volná živnost |
| Jaký výnos? | Realisticky 4 až 6 % čistého při aktivní správě |
⚠️ Jedna věc, kterou většina lidí řeší pozdě
Průvodce nákupem
To, že nemovitost můžete vlastnit, neznamená, že v ní smíte ubytovávat.
Jsou to dvě úplně různé otázky – a druhou z nich většina kupujících položí až potom, co podepsala.
Rozhoduje územní plán, kolaudace a u bytu souhlas ostatních vlastníků.
Než začnete řešit cenu, přečtěte si Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?
Sedm dílů krok za krokem
Série navazuje chronologicky – od rozhodování o lokalitě až po první dny po převzetí klíčů. Doporučujeme číst postupně, ale každý díl dává smysl i samostatně.
| Díl | O čem je |
|---|---|
| I. Výběr ideální oblasti | Jak vybrat lokalitu. Porovnání regionů, dostupnost, poptávka a potenciál výnosů |
| II. Trvalé bydliště, druhý domov, nebo investice? | Právní status rozhoduje o všem – co s nemovitostí smíte dělat a jaké daně platíte |
| III. Co znamená investiční nemovitost | Jak fungují nabídky ‚investičních nemovitostí‘ a jestli se vyplatí |
| IV. Kde nemovitost najít | Rakouské portály, české weby a realitky. Kde je nabídka a kde jen zdání nabídky |
| V. Kupní proces | Od prohlídky přes nabídku a úschovu po zápis do katastru |
| VI. Daně a poplatky | Rozpis všech 11 % plus co platíte každý rok, když pronajímáte |
| VII. A co dál? | Energie, pojištění, přihlášení na obci a první kroky k pronájmu |
Dvě věci k ověření předem
| Článek | Proč si ho přečíst |
|---|---|
| Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz? | Rozdíl, který rozhoduje, jestli smíte ubytovávat. Nejdůležitější článek na webu – a ten, který se čte nejpozději |
| Kam investovat – Praha, české hory, nebo Alpy? | Ověřené ceny a realistické výnosy. Špindlerův Mlýn je dražší než pražské novostavby |
Řešte ho dřív, než začnete hledat
Proč to nenechávat na později
Po koupi
V žádané lokalitě rozhoduje rychlost. Kdo má financování potvrzené, může jednat hned.
A nemusí to vyjít. Na jaře 2026 jsme u domu v Hermagoru hledali banku tři měsíce i s rakouským finančním poradcem – a hypotéku jsme nezískali.
Vedlejší náklady koupě banky nefinancují – těch 11 % musíte mít hotových.
Hypotéka na nemovitost v Rakousku – kdo ji z Česka dá, jaké jsou podmínky a kolik vlastních zdrojů reálně potřebujete.
Pronájem má vlastního průvodce
Koupí to nekončí – ale pronájem je samostatná disciplína a má na webu vlastní rozcestník, ať se vám to tu neslévá dohromady.
Druhá část cesty Pronájem nemovitosti v Rakousku → Živnost a sociální pojištění, tři modely pronajímání, Booking a Airbnb, vlastní web a rezervační systém, eurový účet, správa na dálku i novinky roku 2026. Všechno, co přijde po převzetí klíčů.Co v průvodci pronájmem najdete
Výstup z investice
Úřady – rakouská živnost, formulář A1, daňové číslo a co kdy vyřídit.
Portály – jak fungují provize Bookingu a Airbnb a co se v roce 2026 mění.
Vlastní kanály – web a rezervační systém, kterými snížíte podíl rezervací s provizí.
Provoz – správa na dálku, úklid, eurový účet a pobytová daň.
A když budete chtít prodat
Část, o které se skoro nepíše
Když na to nechcete být sama
Právě u prodeje se rozhoduje, kolik vám z celé investice nakonec zbude.
Realitní kancelář povinná není – když si kupce seženete sama, ušetříte 3 až 4 %.
Zisk se daní sazbou 30 % a desetiletá spekulační lhůta už neexistuje.
Investice do nemovitosti si ale od zisku odečtete – proto si od prvního dne schovávejte faktury.
Jak v Rakousku prodat nemovitost – realitka, notář, daň a kde inzerovat.
Jak vám můžeme pomoct
Články jsou zdarma a je v nich většina toho, co potřebujete vědět. Konzultace má smysl, až když máte konkrétní otázku nebo konkrétní nemovitost.
| Služba | Pro koho je |
|---|---|
| Úvodní konzultace 30 minut · zdarma | Zvažujete koupi a nevíte, kde začít. Probereme rozpočet a cíle – a řekneme i to, když vám investice nedává smysl |
| Konzultace nákupu | Máte vybrané nemovitosti. Posoudíme jedna až tři konkrétní, spočítáme rozpočet, doporučíme kontakty |
| Kompletní asistence | Nemáte čas se tím zabývat. Doprovod na prohlídky, vyjednání ceny, kontrola smlouvy, setup pronájmu |
| Hledání nemovitosti | Chcete pomoct s výběrem – komunikujeme s rakouskými realitkami a zajistíme prohlídky |
Jak to funguje
Časté dotazy
Úvodní konzultace je zdarma – třicet minut, bez závazku. Ceny ostatních služeb najdete na jejich stránkách.
Platíte až po konzultaci a když nebudete spokojeni, neplatíte vůbec.
Nejsme realitka – nemáme provizi z prodeje, takže nemáme důvod vám cokoli nutit.
Na co se ptáte nejčastěji
Může Čech koupit nemovitost v Rakousku?
V Korutanech ano, bez zvláštního povolení. Občané EU jsou postaveni na roveň Rakušanům. Pozor ale na to, jestli v té nemovitosti smíte ubytovávat – o tom rozhoduje územní plán, kolaudace a u bytu souhlas ostatních vlastníků. To je úplně jiná otázka než vlastnictví.
Kolik zaplatím k ceně navíc?
Zhruba 11 %. Daň z převodu 3,5 %, zápis do katastru 1,1 %, sepsání smlouvy 1 až 3 % a provize realitky 3 až 4 %. U nemovitosti za 250 000 € je to kolem 27 500 € – a tyhle peníze musíte mít z vlastních, banka je nefinancuje.
Kolik stojí nemovitost v Korutanech?
Průměr za byty je 3 260 € za metr, tedy kolem 79 000 Kč. Liší se ale podle okresu – nejlevnější je Hermagor s 2 592 € u domů, nejdražší Feldkirchen s 4 551 €. Podrobné srovnání i s Prahou a českými horami máme v samostatném článku.
Dostanu na to hypotéku?
Z Česka ano – Oberbank financuje do 70 % hodnoty. U rakouských bank je to složitější: na jaře 2026 jsme u domu v Hermagoru hledali banku tři měsíce i s rakouským poradcem a úvěr jsme nezískali. Řešte financování dřív, než začnete hledat nemovitost.
Jak dlouho koupě trvá?
Od nabídky po zápis do katastru počítejte spíš měsíce než týdny. Kupní cena jde do úschovy u notáře a uvolní se až po splnění podmínek. Klíče ale obvykle dostanete dřív, než jste formálně zapsaná v katastru.
Potřebuju k pronájmu rakouskou živnost?
Ano. Na české IČO nemovitost v Rakousku pronajímat nelze – přeshraniční služba musí být dočasná a nesmíte tam mít stálou provozovnu. Ubytovávání je ale volná živnost a vyřídíte ji rychle.
Musím v Rakousku kvůli pronájmu bydlet?
Ne. Kódový box na klíče a spolehlivá úklidová firma pokryjí běžný provoz. Šest apartmánů v pěti lokalitách spravujeme z Prahy.
Jaký výnos si můžu spočítat?
Realisticky 4 až 6 % čistého při aktivní správě. Vyšší čísla obvykle počítají hrubé tržby a nezahrnují provize portálů kolem 15,5 %, úklid, energie a správu.
Co když budu chtít prodat?
Zisk se v Rakousku daní sazbou 30 % a desetiletá spekulační lhůta už neexistuje – byla zrušena v roce 2012. Investice do nemovitosti si ale od zisku odečtete, proto si od prvního dne schovávejte faktury.
Kde mám začít?
Prvním dílem průvodce – výběrem oblasti. A ještě dřív si ověřte, jestli v uvažované nemovitosti vůbec smíte ubytovávat. To je otázka, kterou většina lidí položí až po koupi.
Začněte úvodní konzultací zdarma
Třicet minut, ve kterých probereme váš rozpočet, cíle a vhodné lokality. Bez závazku a bez tlaku – a když vám investice nedává smysl, řekneme vám to.
Úvodní konzultace zdarma Vybíráte konkrétní nemovitost?+420 602 139 040 · info@apartmanyvkorutanech.cz · odpovídáme do 24 hodin
Aktualizováno 13. 9. 2026. Ceny nemovitostí vycházejí z údajů Statistiky Austria a tržních dat pro korutanské okresy z roku 2026, přepočet kurzem kolem 24,30 Kč za euro. Údaje o výnosech jsou orientační a skutečný výsledek závisí na lokalitě, obsazenosti a způsobu správy. Nejsme realitní kancelář, daňoví poradci ani advokáti – u právních a daňových otázek vás nasměrujeme na ověřené odborníky.