Hypotéka v Rakousku
Hypotéka na nemovitost v Rakousku
Jde to – ale jinak a s víc vlastními penězi než doma.
Většina lidí řeší financování až ve chvíli, kdy má vybranou nemovitost. To je pozdě. Nabídka je úzká, poměr úvěru k ceně nižší a vedlejší náklady vám banka nezafinancuje.
2 490 Kč Počítáte, jestli na to máte? Konzultace nákupu – spočítáme celkovou potřebu vlastních zdrojůZ bank v ČR financuje rakouské nemovitosti Oberbank AG – produkt Hypotéka bez hranic.
Půjčí maximálně 70 % hodnoty – zbytek a všechny poplatky z vlastního.
Přímo v Korutanech jdou hypotéky nejčastěji přes Raiffeisen nebo Sparkasse.
U rakouské banky můžete narazit na požadavek doložit příjmy v eurech – nám to na jaře 2026 hypotéku zhatilo.
Reálná potřeba vlastních zdrojů je kolem 20 až 30 % z celkové částky.
Oberbank – a pozor na záměnu
Často se plete s OVB. To je ale finančně poradenská společnost. Oberbank AG je rakouská banka se sídlem v Linci, která v Česku působí od roku 2004 a má tu pobočky.
| Parametr | Hypotéka bez hranic |
|---|---|
| Kde lze financovat | Rakousko, Německo, Slovensko |
| Maximální podíl úvěru | 70 % hodnoty nemovitosti |
| Měna | Koruny nebo eura |
| Splatnost | 5 až 30 let |
| Minimální výše | 250 000 Kč |
| Úroková sazba | Fixní podle zvolené doby, nebo variabilní podle PRIBOR / EURIBOR |
| Poplatek za sjednání | 0,70 % z výše úvěru |
| Zajištění | Zástavní právo k financované nemovitosti v zahraničí |
| Sjednání | Osobně na pobočce v ČR |
Banka uznává příjmy z celé EU – ze zaměstnání i z podnikání.
Uznává výnosy z pronájmu a podle vlastních materiálů i budoucí příjmy z pronájmu v eurech. Pro apartmán určený k pronájmu je to podstatné.
Můžete si vybrat měnu. Když máte příjem v eurech, eurový úvěr vás zbaví kurzového rizika.
Nemusíte kvůli tomu do Rakouska – vyřídíte to na pobočce v Česku.
70 % je málo. Na běžnou českou hypotéku jste zvyklá na 80 i 90 %.
Vedlejší náklady koupě banka nefinancuje – a v Rakousku dělají 8 až 11 % z ceny.
Počítejte příklad: nemovitost za 200 000 € znamená asi 60 000 € vlastních na cenu a dalších zhruba 22 000 € na poplatky. Dohromady přes 80 000 € hotových peněz.
Konkrétní sazbu ani maximální výši úvěru tu neuvádíme – mění se a nechceme, abyste počítala s číslem, které už neplatí. Vyžádejte si aktuální nabídku.
Raiffeisen, Sparkasse – a zpřísnění, které jsme zažili
Přímo v Korutanech jdou hypotéky nejčastěji přes Raiffeisen nebo Sparkasse. Obě mají hustou síť poboček i v menších obcích a na financování nemovitostí v regionu jsou zvyklé.
Kupovali jsme dům v Hermagoru se třemi byty a hypotéku jsme nakonec nezískali.
Hledali jsme banku tři měsíce – a to i s rakouským finančním poradcem, který trh zná a jednal za nás.
Jako důvod nám byly uvedeny chybějící doložené příjmy v eurech.
Historicky s tím problém nebyl – ještě před pár lety stačila nemovitost jako zástava a doložený příjem odkudkoli.
Logika je nejspíš v kurzovém riziku: banka půjčuje v eurech a nechce nést riziko, že při oslabení koruny přestanete splácet.
Je to jedna zkušenost, ne průzkum trhu. Předpis, který by něco takového nařizoval, se nám dohledat nepodařilo.
Nemusí to platit u všech bank – a u jiného profilu žadatele nebo jiného typu nemovitosti může jednání dopadnout jinak.
A může jít o dočasný stav. Praxe bank se mění podle toho, jak se vyvíjejí sazby a jak opatrné zrovna jsou.
Co si z toho vzít: počítejte s tím, že to může trvat dlouho a nemusí vyjít – a mějte připravenou druhou variantu financování.
Co v Rakousku platí obecně
Od srpna 2022 platilo nařízení KIM-V, které svazovalo poskytování hypoték třemi pravidly. K 30. červnu 2025 skončilo a nebylo prodlouženo. Od 1. července 2025 ho nahradil nezávazný oběžník dohledu FMA, který stejné hodnoty drží jako doporučení.
| Ukazatel | Hodnota | Co to znamená |
|---|---|---|
| Podíl úvěru k hodnotě | nejvýš 90 % | Alespoň 10 % ceny z vlastních – a k tomu poplatky |
| Podíl splátek k příjmu | nejvýš 40 % | Splátky všech úvěrů domácnosti dohromady |
| Splatnost | nejvýš 35 let | V praxi banky financují spíš na 25 až 30 let |
Oberbank uznává příjmy z celé EU – tedy i českou výplatu v korunách. U rakouské banky to jisté není.
Proto dává smysl začít u ní, i když půjčí jen 70 % místo 90 %.
Nižší podíl úvěru může být přijatelná daň za to, že jednání vůbec projde.
Výjimka: pokud už jeden apartmán v Rakousku pronajímáte, máte příjem v eurech – a u rakouské banky rázem vypadáte úplně jinak. Druhá nemovitost se financuje snáz než první.
Banky se doporučení většinou drží dál. Podle dostupných údajů splňovala v prosinci 2025 stará kritéria naprostá většina nově poskytnutých úvěrů.
Změnilo se hlavně to, že banka smí posoudit jednotlivý případ – kdo má dobrou bonitu a jistiny navíc, může vyjednat víc než dřív.
A rozdíly mezi bankami se zvětšily. Vyplatí se vyžádat si nabídku od víc než jedné.
Kolik vlastních peněz si připravit
Vedlejší náklady koupě v Rakousku jsou 8 až 11 % – daň z převodu 3,5 %, zápis do katastru 1,1 %, sepsání smlouvy 1 až 3 %, provize realitky až 3 % plus DPH.
Ty banky zásadně nefinancují, protože nezvyšují hodnotu zástavy.
U rakouské banky s limitem 90 % tedy potřebujete zhruba 20 % z celkové částky.
U Oberbank s limitem 70 % to vychází ještě výš – kolem 30 %.
Refinancovat nebo dozastavit nemovitost v Česku a rakouskou koupit za hotové.
Vyhnete se tím zahraniční zástavě, úzké nabídce i doložování příjmu cizí bance.
Na českou nemovitost navíc dostanete vyšší podíl než 70 %.
Nejsme finanční poradci, takže vám tohle nespočítáme – ale stojí za to se na to zeptat své banky dřív, než začnete vyjednávat v Rakousku.
Vyřešte financování dřív, než začnete hledat
V žádané lokalitě rozhoduje rychlost. Kdo má potvrzení banky, může jednat hned – kdo teprve začíná shánět, obvykle nestihne.
Spočítejte si celkovou potřebu, ne jen cenu
Kupní cena plus 8 až 11 % poplatků plus vybavení. U apartmánu k pronájmu počítejte i s vybavením – bez něj vám nevydělá nic.
Prosaďte si do nabídky výhradu financování
Abyste mohla odstoupit, kdyby úvěr neprošel. Bez ní riskujete, že přijdete o zálohu.
Na co se ptáte
Dostanu na rakouskou nemovitost hypotéku v Česku?
Ano, ale nabídka je úzká. Z bank působících v ČR financuje nemovitosti v Rakousku Oberbank AG – rakouská banka, která má v Česku pobočky. Produkt se jmenuje Hypotéka bez hranic a kryje Rakousko, Německo a Slovensko.
Není to OVB?
Ne, to je častá záměna. OVB je finančně poradenská společnost, Oberbank AG je rakouská banka se sídlem v Linci, která v Česku působí od roku 2004.
Kolik mi Oberbank půjčí?
Maximálně 70 % hodnoty nemovitosti. To je méně než u běžné české hypotéky – zbylých 30 % plus všechny vedlejší náklady musíte mít z vlastních zdrojů. U nemovitosti za 200 000 € to znamená kolem 60 000 € vlastních peněz na cenu a dalších zhruba 22 000 € na poplatky.
V jaké měně a na jak dlouho?
V korunách i v eurech, podle toho, co vám vyhovuje. Splatnost 5 až 30 let, minimální výše úvěru 250 000 Kč. Fixaci si volíte, nebo lze variabilní sazba navázaná na PRIBOR či EURIBOR.
Uzná mi banka příjem z pronájmu?
Ano, a to je u téhle banky podstatné. Oberbank akceptuje příjmy ze zaměstnání i podnikání z celé EU, výnosy z pronájmu, podíly na zisku – a podle vlastních materiálů i budoucí příjmy z pronájmu v eurech.
Musím kvůli tomu někam jezdit?
Na pobočku v Česku ano – sjednání vyžaduje osobní návštěvu. Do Rakouska kvůli tomu jezdit nemusíte.
Co když chci úvěr přímo od rakouské banky?
V Korutanech jdou hypotéky nejčastěji přes Raiffeisen nebo Sparkasse. Možné to je, ale podmínky pro cizince se zpřísnily. Na jaře 2026 jsme u domu v Hermagoru hledali banku tři měsíce i s rakouským finančním poradcem a úvěr jsme nakonec nezískali – jako důvod nám byly uvedeny chybějící doložené příjmy v eurech. Je to jedna zkušenost, ne pravidlo – u jiné banky to může dopadnout jinak.
Proč se to zpřísnilo?
Nejspíš jde o kurzové riziko. Když banka půjčí v eurech někomu, kdo vydělává v korunách, nese riziko, že při oslabení koruny přestane splácet. Konkrétní předpis, který by to nařizoval, jsme ale nenašli – jde o praxi bank, která se může lišit i měnit.
Platí v Rakousku ještě ta přísná pravidla pro hypotéky?
Formálně ne, prakticky ano. Nařízení KIM-V platilo od 1. 8. 2022 do 30. 6. 2025 a nebylo prodlouženo. Od 1. 7. 2025 ho nahradil nezávazný oběžník dohledu FMA, který drží stejné hodnoty jako doporučení. Banky se jich většinou dál drží.
Jaké jsou ty hodnoty?
Tři čísla: 90, 40 a 35. Úvěr nejvýš 90 % hodnoty nemovitosti, splátky všech úvěrů nejvýš 40 % čistého příjmu domácnosti, splatnost nejvýš 35 let.
Kolik vlastních peněz reálně potřebuju?
V Rakousku počítejte kolem 20 % z celkové částky – protože vedlejší náklady koupě (8 až 11 %) banky zpravidla nefinancují a musíte je pokrýt z vlastních. U Oberbank s limitem 70 % je to ještě víc.
Můžu použít český byt jako zástavu?
Tohle je cesta, kterou volí řada lidí – refinancovat nebo dozastavit nemovitost v Česku a rakouskou koupit za hotové. Vyhnete se tím zahraniční zástavě i úzké nabídce. Podmínky ale závisí na konkrétní bance – tohle si nechte spočítat.
Co je na zahraniční hypotéce nejtěžší?
Zástavní právo k nemovitosti v cizí zemi. Proto tak málo bank tenhle produkt nabízí – a proto je poměr úvěru k hodnotě nižší než doma.
Kdy mám financování řešit?
Dřív, než začnete hledat. V žádané lokalitě rozhoduje rychlost – kdo má financování potvrzené, může jednat hned. Ideálně si do nabídky prosaďte výhradu financování, abyste mohla odstoupit, kdyby úvěr neprošel.
Poradíte nám s tím?
Nejsme finanční poradci a hypotéky nezprostředkováváme. Ale v konzultaci nákupu projdeme, jaká částka vám u konkrétní nemovitosti reálně vyjde včetně všech poplatků – a podle toho poznáte, kolik potřebujete mít.
Daně a poplatky při koupi – rozpis všech 11 % do posledního eura.
Kam investovat – ověřené ceny a realistické výnosy.
Kupní proces v Rakousku – co se děje od nabídky po klíče.
Nevíte, jestli vám to finančně vyjde?
V konzultaci spočítáme celkovou potřebu vlastních zdrojů u konkrétní nemovitosti – včetně poplatků a vybavení. Platíte až po konzultaci.
Konzultace nákupu – 2 490 Kč Úvodní konzultace zdarma90 minut online · +420 602 139 040 · odpovídáme do 24 hodin
Aktualizováno 13. 9. 2026. Parametry produktu Hypotéka bez hranic vycházejí z veřejně dostupných materiálů Oberbank AG – aktuální sazby a podmínky si vyžádejte přímo u banky, mění se. Údaje o nařízení KIM-V a jeho nahrazení oběžníkem FMA z 26. 6. 2025 vycházejí z veřejných zdrojů k rakouské úvěrové regulaci. Informace o požadavku na doložené příjmy v eurech je naše jednotlivá zkušenost z jara 2026 při financování domu v Hermagoru, nikoli obecně platné pravidlo. Nepodařilo se nám dohledat předpis, který by to stanovoval – u jiné banky, jiného profilu žadatele nebo v jiné době může být výsledek odlišný. Nejsme finanční poradci, hypotéky nezprostředkováváme a neposkytujeme investiční poradenství.