Jak prodat nemovitost v Rakousku

Realitku mít nemusíte. Notáře ano.

O koupi se píše všude, o prodeji skoro nikde. Přitom právě tady se rozhoduje, kolik vám z celé investice nakonec zbude – a rakouská daň ze zisku dokáže překvapit.

Realitní kancelář není povinná. Když si kupce seženete sama, ušetříte 3 až 4 %.

Notář nebo advokát povinný je – sepisuje smlouvu, drží peníze v úschově a provádí zápis do katastru. Bere si kolem 1 až 3 %.

Zisk se daní sazbou 30 % – z rozdílu mezi nákupem a prodejem.

Investice do nemovitosti si od zisku odečtete. Proto si schovávejte faktury od prvního dne.

Kvalita služeb realitních kanceláří v Korutanech v řadě případů výši provize neodpovídá.

Inzerát bývá odbytý, fotky slabé, komunikace pomalá – a přitom jde o desítky tisíc eur.

Než podepíšete, nechte si přesně vypsat, co za ty peníze uděláte vy a co oni. Kdo fotí? Kdo píše text? Kdo vodí na prohlídky? Na kolika portálech inzerát bude?

A ptejte se, jestli mají zkušenost s českými prodávajícími – komunikace přes hranici je jiná disciplína.

Zásada „platí ten, kdo objednal“ u prodeje neplatí. Bestellerprinzip se od 1. 7. 2023 vztahuje jen na nájemní smlouvy. U prodeje se provize řeší dohodou – domluvte si ji písemně předem.

Provize je splatná až po podpisu smlouvy oběma stranami – ne při prohlídce, ne při inzerci.

Makléř musí prokázat, že ke vzniku obchodu skutečně přispěl. Bez toho nárok na provizi nemá, i když smlouva existuje.

Pozor ale: když vám makléř kupce prokazatelně přivedl, provizi dlužíte – i kdybyste smlouvu nakonec podepsali „napřímo“.

Je zároveň schovatelem. Kupní cena nejde přímo vám, ale na úschovní účet.

Peníze uvolní až po splnění podmínek – vymazání starých zástav, zajištění pořadí v katastru, vyřízení poplatků.

Provede zápis do katastru a postará se o prohlášení podle zemského zákona o nabývání pozemků.

Vypočítá a odvede daně – daň z převodu i vaši daň ze zisku. Tu neplatíte sama.

O takzvanou Anmerkung der Rangordnung může požádat jen vlastník – tedy vy jako prodávající.

Platí jeden rok a zajišťuje kupujícímu pořadí v katastru od okamžiku zápisu poznámky.

Je to standardní součást úschovy – ale plánujte ji včas, ne dva dny před podpisem.

Desetiletá spekulační lhůta byla zrušena k 1. dubnu 2012.

U nemovitosti pořízené po 31. 3. 2002 se daň platí bez ohledu na dobu držby. I po dvaceti letech.

Výjimka je u starších nemovitostí pořízených před 31. 3. 2002 – tam se náklady stanoví paušálem 86 % z prodejní ceny, daní se jen 14 % a efektivní zatížení vychází na 4,2 %.

Pro většinu českých investorů, kteří kupovali po roce 2015, platí ta první varianta.

Odpisy, které jste uplatnila proti příjmu z pronájmu, se při prodeji přičítají zpět k zisku.

To je past, na kterou pronajímatelé narážejí. Léta jste si odpisy snižovala daň z pronájmu – při prodeji se to vyrovná.

Počítejte s tím dopředu, ať vás výsledná částka nepřekvapí.

Inflační odpočet byl zrušen – od roku 2016 už si růst cen odečíst nelze.

Každá faktura za rekonstrukci snižuje daň o 30 % své hodnoty.

Rekonstrukce za 20 000 € vám ušetří 6 000 € na dani – ale jen když tu fakturu najdete.

Založte složku hned při koupi a dávejte do ní všechno – smlouvu, doklad o dani z převodu, faktury řemeslníků, účtenky za vybavení.

Za deset let si nevzpomenete, kdo vám dělal koupelnu a za kolik.

Bezplatná varianta jako na českých serverech tam prakticky neexistuje – a to ani pro soukromé osoby.

Konkrétní ceny tu neuvádíme, protože se liší podle balíčku, délky zveřejnění i regionu a rychle se mění. Ověřte si je přímo u portálu.

Počítejte s tím jako s nákladem – proti provizi realitky je to ale pořád zlomek.

Nezapomeňte na energetický průkaz – je povinný a jeho údaje musí být uvedené už v inzerátu.

Mezi hosty, sousedy nebo známými. Kdo u vás strávil dovolenou a místo si zamiloval, je přirozený zájemce.

Ušetříte provizi oběma stranám – a to je při ceně 200 000 € klidně 7 000 € na každé straně.

I tak ale jděte k notáři. Úschova chrání vás obě – na známosti se u takové částky nespoléhejte.

Spočítejte si, co vám zbude

Ještě než dáte inzerát. Prodejní cena minus pořizovací cena minus investice, z toho 30 % daň – a k tomu zpět přičtené odpisy. Někdy vyjde, že se vyplatí pronajímat dál.

Sežeňte energetický průkaz

Je povinný a jeho údaje musíte uvést už v inzerátu. Bez něj prodej neproběhne.

Rozhodněte se – sama, nebo přes realitku

Pokud máte kupce, realitku nepotřebujete. Pokud ne, vyjednávejte provizi a nechte si písemně vypsat, co za ni dostanete.

Vyberte notáře nebo advokáta

Vybírá zpravidla kupující, protože platí – ale máte právo mluvit do toho, kdo to bude. Trvejte na někom, kdo má zkušenost s přeshraničním prodejem.

Nechte proběhnout úschovu

Peníze jdou na úschovní účet, ne přímo vám. Uvolní se po vymazání zástav a zajištění pořadí. Notář zároveň odvede daň z převodu i vaši daň ze zisku.

Daně a poplatky – co jste platila při koupi a co si teď odečtete.

Hypotéka na nemovitost v Rakousku – pokud prodáváte kvůli koupi jiné.

Kam investovat – ověřené ceny, ať víte, na kolik si cenit.

Nevíte, jestli prodat, nebo pronajímat dál?

Spočítáme, co vám z prodeje po dani a poplatcích reálně zbude – a porovnáme to s tím, co by nemovitost vydělala za dalších pět let. Platíte až po konzultaci.

90 minut online · +420 602 139 040 · odpovídáme do 24 hodin