Praha, české hory, nebo Alpy? Kam investovat

Ověřená čísla místo zaběhaných mýtů.

„Za cenu garsonky v Praze máte apartmán v Alpách“ – to se říká často. Data z roku 2026 ukazují složitější obrázek a jedno velké překvapení: nejdražší hory nejsou ty rakouské.

V dřívější verzi tohoto článku jsme uváděli ceny v Korutanech kolem 30 až 50 tisíc Kč za metr. To odpovídalo našemu vlastnímu nákupu z roku 2020 a nabídkám, které jsme tehdy viděli.

Aktuální data ukazují jiná čísla. Podle Statistiky Austria stojí byt v Korutanech průměrně 3 260 {E} za metr – při kurzu kolem 24,30 Kč je to zhruba 79 000 Kč.

Rozdíl mezi Prahou a Korutany tedy existuje, ale je poloviční, ne třetinový. Článek jsme kompletně přepočítali podle ověřených zdrojů.

Špindlerův Mlýn je dražší než pražské novostavby. To je nejpřekvapivější zjištění celého srovnání.

Korutany jsou levnější než Praha zhruba o polovinu – ne o dvě třetiny, jak se často tvrdí.

Ostatní české hory jsou cenově srovnatelné s Korutany. Pec pod Sněžkou vychází dokonce levněji než korutanský průměr.

Průměrné nájemné bylo v prvním čtvrtletí 2026 466 Kč za metr měsíčně bez energií a služeb.

U bytu 60 m² to dělá zhruba 28 000 Kč měsíčně, tedy asi 335 000 Kč ročně.

Při ceně kolem 8,6 milionu je to necelá 4 % hrubého – a to před náklady, daní a obdobími bez nájemníka.

Regionální města nabízejí vyšší výnos – 5 až 7 % – ale s vyšším rizikem.

Od dubna 2026 platí přísnější limit pro investiční nemovitosti – u hypotéky potřebujete nejméně 30 % vlastních prostředků.

Panelákové byty často vyžadují rekonstrukci, což jsou stovky tisíc navíc.

Krátkodobý pronájem v Praze naráží na regulaci – nelze počítat s výnosy jako z turistické destinace.

Vrchlabí – 3+kk za 7 890 000 Kč, tedy kolem 116 000 Kč za metr. Menší byt 2+kk vyšel na 85 000 Kč za metr.

Pec pod Sněžkou – 3+1 o ploše 129 m² za 9 950 000 Kč, tedy kolem 77 000 Kč za metr.

Vítkovice v Krkonoších – 3+kk po rekonstrukci za 10 190 000 Kč, asi 116 000 Kč za metr.

Rokytnice nad Jizerou – malý byt 1+1 za 3 590 000 Kč, tedy kolem 126 000 Kč za metr.

Bez jazykové bariéry a bez zahraniční administrativy. Žádná rakouská živnost, daňové číslo ani hlášení hostů v němčině.

Blíž. Z Prahy do Špindlu necelé dvě hodiny, do Korutan pět a půl.

Ale kratší sezona. České hory žijí hlavně zimou a několika letními týdny – chybí jim to, co mají Korutany: jezera, která táhnou celé léto.

A závislost na sněhu. Špindl je 1 235 metrů nad mořem, korutanská střediska sahají výš a Mölltalský ledovec jezdí od poloviny října.

Tyrolský průměr 121 000 Kč za metr zahrnuje celou zemi – včetně vesnic bez lanovky.

V prémiových střediscích jako Kitzbühel nebo Ischgl jsou ceny výrazně vyšší. Tam už se bavíme o jiné lize.

Totéž platí pro Korutany – apartmán u Wörthersee bude dražší než dům v odlehlém údolí.

Průměr slouží k orientaci mezi regiony, ne k ocenění konkrétní nemovitosti.

Nejlevnější okres Korutan – a přitom v něm leží Nassfeld, největší korutanské lyžařské středisko, a jezero Pressegger See.

Máme tam tři apartmány a je to lokalita, kterou bychom dnes vybrali znovu.

Kombinace nízké ceny a dvojí sezony je vzácná – většinou platíte buď za hory, nebo za vodu.

Dřív jsme tu uváděli výnos 7 až 14 % ročně. To byl výpočet z hrubých tržeb.

Od tržeb je ale potřeba odečíst provize portálů – a ty jsou dnes u Airbnb i Bookingu kolem 15,5 %. Píšeme o tom v článcích o Bookingu a Airbnb.

Dál úklid a prádlo, energie, internet, pojištění, opravy – a u bytu příspěvek správci domu.

Po odečtení všeho se dostanete zhruba na polovinu. Proto dnes mluvíme o 4 až 6 % čistého.

Podíl přímých rezervací. Každá rezervace přes vlastní web je bez provize – u nás je to zhruba třetina. Viz článek Web a rezervační systém.

Dvojí sezona. Nemovitost, která se pronajímá jen v zimě, má polovinu roku prázdno.

Jestli to děláte sami, nebo přes agenturu. Správcovské agentury si berou 20 až 30 % – to výnos výrazně mění.

Od 1. 11. 2026 nová pobytová daň 4,50 € za osobu a noc. Vybíráte ji od hostů, ale musíte ji správně nastavit – viz Korutanská reforma 2026.

U nemovitosti za 4 miliony korun je rozdíl v nákladech kolem 400 tisíc.

To je částka, kterou musíte započítat do návratnosti – při čistém výnosu 5 % je to skoro dva roky provozu.

Podrobně v šestém dílu průvodce nákupem.

Praha – chcete likviditu, minimum práce a nevadí vám nižší výnos. Nemovitost berete jako uložení hodnoty.

České hory mimo Špindl – chcete rekreační objekt blízko, bez jazykové bariéry a bez zahraniční administrativy.

Korutany – chcete dvojí sezonu, vlastní využití a vyšší výnos a jste ochotni investovat čas do rozjezdu.

Nejhorší volba je ta podle jediného čísla. Nízká cena za metr nic neznamená, pokud v nemovitosti nesmíte ubytovávat.

Ověřili bychom si právní status dřív než cenu. To, jestli v nemovitosti smíte ubytovávat, rozhoduje víc než cena za metr.

Vyřídili bychom daňové číslo předem. Booking nám kvůli němu deaktivoval profil na tři měsíce.

Řešili bychom rakouský bankovní účet hned – ušetřilo by nám to roky ručního zadávání plateb.

Nepočítali bychom s výnosem 10 %. Realistických 5 % je pořád víc než Praha – a stačí to.

Výběr ideální oblasti v Rakousku – první díl průvodce nákupem, podrobně o regionech.

Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz? – smíte v té nemovitosti vůbec ubytovávat?

Možnosti krátkodobého pronajímání – tři modely a jak si vybrat.

Daně a poplatky – co zaplatíte při koupi a co každý rok.

Rozhodujete se, kam investovat?

Projdeme s vámi konkrétní lokalitu, spočítáme reálný výnos a řekneme, na co si dát pozor. Platíte až po konzultaci – a když nebudete spokojeni, neplatíte vůbec.

90 minut online · záznam zdarma · +420 602 139 040 · odpovídáme do 24 hodin