Možnosti krátkodobého pronajímání nemovitostí v Rakousku
Možnosti krátkodobého pronajímání v Rakousku
Tři modely, tři různé míry kontroly – a tři různé výnosy.
Kombinace vlastního využití a krátkodobého pronájmu bývá u nemovitosti v Alpách ideální řešení. Jen je potřeba vědět, do kterého modelu vstupujete – protože u některých se rozhodujete na dvacet let dopředu.
2 490 Kč Máte na stole konkrétní nabídku? Konzultace nákupu – projdeme ji s vámi a řekneme, co v ní chybíO tom, jestli v nemovitosti vůbec smíte ubytovávat, nerozhoduje váš záměr, ale samotná nemovitost.
Musí sedět územní plán obce, kolaudace a u bytu souhlas společenství vlastníků.
Tohle si ověřte dřív, než začnete vybírat model pronájmu – podrobně v článku Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?
Tři cesty, jak nemovitost pronajímat
| Model | Kdo to řídí | Provize | Vaše kontrola |
|---|---|---|---|
| Investiční nemovitost buy to let | Určená agentura – vybrat si ji zpravidla nemůžete | 20–30 % | Nejnižší. Závazek obvykle na 10 až 30 let |
| Hybridní model | Správce, kterého si vyberete sama | kolem 30 % | Střední. Rozsah služeb i délku spolupráce si domluvíte |
| Na vlastní pěst | Vy | jen provize portálů | Úplná. Ale i všechna práce |
Investiční nemovitost s povinným pronájmem
V Rakousku je běžné, že se nemovitosti prodávají jako investiční – s povinným turistickým pronájmem přes správcovskou agenturu. Ve vyhledávaných destinacích jako rakouské Alpy je to populární model.
Agentura se postará o většinu záležitostí: marketing, komunikaci s hosty, úklid i správu rezervací. Vy si volíte termíny, kdy bude apartmán k dispozici vám a kdy ho agentura nabídne hostům.
Nemovitost určená jak pro investiční pronájem, tak pro soukromé využití. To je ten příslib, kvůli kterému většina lidí kupuje.
Podmínky se ale liší projekt od projektu – a rozdíly jsou velké. Proto nemá smysl číst obecné články, ale konkrétní smlouvu.
| Co ověřit | Na co narazíte |
|---|---|
| Délka závazku | Viděli jsme od 10 do 30 let. Je to nejzásadnější podmínka a zmiňuje se nejméně nahlas. |
| Správcovská agentura | U mnoha projektů je daná a vybrat si ji nemůžete. Ani ji později vyměnit, když nebudete spokojení. |
| Vlastní využití | Zpravidla 4 až 8 týdnů ročně. Často zdarma – ale narazili jsme i na nabídky, kde si majitel za pobyt platí. |
| Výnos | Čistý výnos se uvádí mezi 3 a 6 %. Garance ale bývá jen na prvních pár let. |
| Pool systém | Příjmy ze všech apartmánů se rozdělují podle daného klíče. Neděláte na svém, ale na průměru celého objektu. |
| Provozní náklady | Platíte je měsíčně bez ohledu na obsazenost. Ptejte se na ně dřív než na výnos. |
Zvažovali jsme to a nakonec odmítli. Nechali jsme si poslat několik nabídek a podmínky nás odradily.
Nejvíc nám vadila kombinace dlouhého závazku a nemožnosti vybrat si agenturu. Zaplatíte plnou cenu a dvacet let s nemovitostí nenakládáte podle svého.
Pro někoho to smysl dávat může – hlavně pokud nepotřebujete rychlý příjem a sázíte na dlouhodobé zhodnocení. Podrobný rozbor v třetím dílu průvodce nákupem.
Hybridní model: správce podle vaší volby
Nelíbí se vám, že máte na bytě agenturu, kterou jste si nevybrali, a ještě na deset a víc let? Existuje střední cesta.
Koupíte běžnou nemovitost bez povinnosti pronájmu a místní agenturu si najdete sama. S ní si domluvíte rozsah služeb i provizi.
Check-in a check-out, předávání klíčů
Výběr kaucí a peněz od hostů
Nabídku na rezervačních portálech
Úklid a běžnou údržbu
Provize se pohybuje kolem 30 % – tedy podobně jako u investičních nemovitostí. Zásadní rozdíl je v tom, že spolupráci můžete ukončit.
Bydlíte daleko a nemůžete řešit předávání klíčů ani úklid.
Nechcete dlouhodobý závazek, ale ani každodenní provoz.
Chcete si nemovitost užívat, kdy potřebujete, bez omezení na počet týdnů.
Pronájem na vlastní pěst
Nejvyšší příjem a úplná kontrola – ale i všechna práce. Tuhle cestu jsme zvolili my a dnes takhle provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan z Prahy.
Rakouská živnost a daňové číslo – popisujeme v článku Podnikání v Rakousku.
Profily na portálech a jejich správa – viz články o Bookingu a Airbnb.
Vlastní web a rezervační systém – jediný kanál bez provize, viz Web a rezervační systém.
Spolehlivý člověk na úklid a komunikace s hosty.
Hlášení hostů a pobytová daň – od 1. 11. 2026 v Korutanech nově jednotná, viz Korutanská reforma 2026.
Spravujeme šest apartmánů z Prahy a jde to.
Chce to samoobslužný check-in, spolehlivý úklid a dobře nastavené automatické zprávy.
Podrobně v článku Lze pronajímat a žít přitom jinde?
A pokud v tomhle modelu uvítáte pomoc, jsme vám k dispozici – nabízíme zprostředkování pronájmu za 13 %, tedy výrazně méně než běžné agentury.
Co se dá odečíst a jak je to s DPH
Vrácení DPH z koupě
Pokud nemovitost pořizujete k pronájmu, můžete si nárokovat odpočet DPH na vstupu ve výši 20 %. Z ubytovacích služeb přitom odvádíte jen 10 % – tenhle rozdíl si Rakousko vyjednalo při vstupu do EU a pro ubytovatele je zajímavý.
Musíte zůstat plátcem DPH. Pokud byste později přešla na osvobozený režim pro malé podnikatele, hrozí oprava odpočtu a vrácení části.
Peníze nedostanete hned. Vrácení trvá obvykle měsíce a závisí na finančním úřadu i úplnosti podkladů. Do cashflow si tu částku neplánujte dřív než za půl roku.
Souvislosti s osvobozením pro malé podnikatele rozebíráme v článku Daně a poplatky – jako cizinka jste totiž plátcem od prvního eura, dokud o osvobození nepožádáte.
Odpisy
Odpis je jediná větší výdajová položka, které neodpovídá žádný odliv peněz. Nic neplatíte, ale snižujete si daňový základ.
| Situace | Sazba ročně |
|---|---|
| Běžný pronájem | 1,5 % (životnost zhruba 67 let) |
| Budova pořízená od 1. 7. 2020 – první rok | 4,5 % |
| Tatáž budova – druhý rok | 3 % |
| Od třetího roku | 1,5 % |
| Novostavba ve standardu Bronze dokončená do konce roku 2026 | 4,5 % tři roky po sobě |
| Budova postavená před rokem 1915 | až 2 % i bez znaleckého posudku |
Odepisuje se jen budova, pozemek nikdy – ten se neopotřebovává.
Z kupní ceny se proto musí podíl pozemku vyloučit: standardně 40 %, v obcích pod 100 tisíc obyvatel s levnějšími pozemky jen 20 %.
Ten rozdíl je zásadní – mění základ pro odpisy o třetinu. U nemovitosti v korutanské vesnici je to citelný rozdíl oproti bytu ve městě.
Do základu se počítají i vedlejší náklady – daň z převodu, notář, provize realitce.
Úroky z hypotéky a poplatky za financování
Provozní náklady – správa domu, pojištění, voda, odpad
Opravy – okamžitě v roce zaplacení
Vylepšení nad původní stav – volitelně hned, nebo rozloženě na 15 let
Cesty k nemovitosti, prohlídky, předávání
Honorář daňového poradce v poměrné části
Při společném vlastnictví lze využít úlevy na každého vlastníka.
Který model je pro vás
| Chcete... | Zvolte |
|---|---|
| Klid a nulovou práci, nevadí vám dlouhý závazek a nižší výnos | Investiční nemovitost |
| Kontrolu nad nemovitostí, ale ne každodenní provoz | Hybridní model |
| Nejvyšší výnos a jste ochotni se tomu věnovat | Vlastní pěst |
| Vlastní pěst, ale bez starostí | Zprostředkování pronájmu za 13 % |
Jak dlouhý je závazek a co se stane, když ho budu chtít ukončit?
Kdo je správcovská agentura a můžu ji později změnit?
Kolik týdnů mám pro sebe a jsou zdarma?
Jak je garantovaný výnos a na jak dlouho?
Jaké jsou měsíční provozní náklady a co v nich je?
Vše chtějte písemně a v konkrétní smlouvě, ne v prospektu.
Na co se ptáte
Můžu v Rakousku pronajímat nemovitost krátkodobě?
Ano, ale rozhoduje o tom nemovitost, ne vaše přání. Musí sedět územní plán, kolaudace a u bytu souhlas společenství vlastníků. Teprve pak si vybíráte model pronájmu – investiční s agenturou, hybridní se správcem podle vaší volby, nebo na vlastní pěst.
Jaké jsou vlastně možnosti?
Tři. Investiční nemovitost s povinným pronájmem přes určenou agenturu, hybridní model – běžná nemovitost a správce, kterého si vyberete sama, a pronájem na vlastní pěst. Liší se mírou kontroly, výnosem i tím, kolik práce vám zbude.
Kolik si bere správcovská agentura?
U investičních nemovitostí obvykle 20 až 30 % z příjmů z pronájmu. U hybridního modelu, kde si agenturu vybíráte sama, to bývá kolem 30 % – zato můžete vyjednávat rozsah služeb i provizi.
Jak dlouhý je závazek u investiční nemovitosti?
Liší se projekt od projektu – viděli jsme od 10 do 30 let. Je to nejzásadnější podmínka celého modelu a zároveň ta, kterou prodejci zmiňují nejméně nahlas. Vždy si ji ověřte v konkrétní smlouvě, ne v prospektu.
Kolik týdnů si můžu apartmán užít sám?
Zpravidla 4 až 8 týdnů ročně, ale rozptyl je velký. Některé projekty nabízejí větší flexibilitu nebo pobyty na poslední chvíli. Narazili jsme i na nabídky, kde si majitel za pobyt ve vlastní nemovitosti platí – se slevou deset procent oproti komerční ceně.
Jaký výnos investiční nemovitosti nabízejí?
Čistý výnos se zpravidla uvádí mezi 3 a 6 %. Pozor na dvě věci: garance bývá jen na prvních pár let a u takzvaného pool systému se příjmy ze všech apartmánů rozdělují podle předem daného klíče – takže neděláte na svém, ale na průměru.
Co je hybridní model?
Koupíte běžnou nemovitost bez povinnosti pronájmu a správce si vyberete sama. Místní agentury standardně řeší check-in a check-out, kauce, inzerci na portálech, úklid i výběr peněz. Máte kontrolu nad tím, s kým spolupracujete a jak dlouho.
Který model je nejvýhodnější?
Záleží na tom, co od nemovitosti čekáte. Chcete klid a nevadí vám dlouhý závazek? Investiční. Chcete kontrolu, ale ne práci? Hybridní. Chcete nejvyšší výnos a jste ochotni se tomu věnovat? Vlastní pěst. My jsme šli třetí cestou.
Můžu si nechat vrátit DPH z koupě?
U nemovitosti pořizované k pronájmu ano – odpočet DPH na vstupu je 20 %, zatímco z ubytování odvádíte jen 10 %. Ale pozor: musíte zůstat plátcem DPH. Pokud byste později přešla na osvobozený režim, hrozí oprava odpočtu a vrácení části.
Jak rychle DPH dostanu zpět?
Obvykle v řádu měsíců. Konkrétní lhůta závisí na finančním úřadu a úplnosti podkladů. Počítejte s tím, že peníze nedostanete hned – do cashflow si tu částku neplánujte dřív než za půl roku.
Jak vysoké jsou odpisy?
U pronájmu 1,5 % ročně z pořizovací ceny budovy, což odpovídá životnosti zhruba 67 let. Pozor: odepisuje se jen budova, ne pozemek – ten se z ceny musí vyloučit, standardně 40 %, v menších obcích s levnějšími pozemky jen 20 %.
Existuje zrychlené odepisování?
Ano, u budov pořízených od 1. července 2020. První rok 4,5 %, druhý rok 3 % a od třetího roku běžných 1,5 %. U novostaveb ve standardu Bronze dokončených do konce roku 2026 je možné 4,5 % dokonce tři roky po sobě.
Můžu odečíst úroky z hypotéky?
Ano, úroky se odečítají proti příjmu z pronájmu – stejně jako provozní náklady, opravy, cesty k nemovitosti nebo honorář daňového poradce. Daní se až přebytek příjmů nad výdaji.
Vyplatí se spoluvlastnictví?
Při společném vlastnictví lze využít daňové úlevy na každého vlastníka. Konkrétní dopad ale závisí na vaší situaci – je to otázka na daňového poradce, ne na obecný článek.
Co si mám ověřit před podpisem?
Délku závazku, kdo je správcovská agentura a jestli ji lze změnit, kolik týdnů máte pro sebe a zda jsou zdarma, jak je garantovaný výnos a na jak dlouho, a jaké jsou měsíční provozní náklady. Vše písemně a v konkrétní smlouvě, ne v prospektu.
Pomůžete nám vybrat model?
Ano, je to jedna z prvních věcí, které na konzultaci nákupu procházíme – 2 490 Kč za 90 minut. Konkrétní nabídku s vámi projdeme a řekneme, co v ní chybí. Začít můžete úvodní konzultací zdarma.
Co znamená investiční nemovitost – podrobný rozbor prvního modelu včetně konkrétních čísel.
Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz? – smíte v té nemovitosti vůbec ubytovávat?
Podnikání v Rakousku – živnost, daňové číslo a DPH.
Výběr ideální oblasti – kde koupit, aby se nemovitost pronajímala celý rok.
Máte na stole konkrétní nabídku?
Projdeme ji s vámi a řekneme, co v ní chybí a na co se doptat. Úvodní konzultace je zdarma a bez závazků.
Úvodní konzultace zdarma Konzultace nákupu – 2 490 KčOdpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan
Aktualizováno 12. 9. 2026. Sazby odpisů včetně zrychleného odepisování a pravidel pro vyloučení podílu pozemku vycházejí z § 16 a § 7 rakouského zákona o dani z příjmu podle údajů rakouského ministerstva financí, ověřených v září 2026. Podmínky investičních nemovitostí se u jednotlivých projektů výrazně liší – uvedené rozsahy jsou orientační a konkrétní smlouvu si vždy nechte posoudit právníkem. Nejsme daňoví poradci ani advokáti a neposkytujeme daňové ani investiční poradenství.
