Podnikání v Rakousku: co potřebujete vědět

Živnost, daňové číslo, DPH a sociální pojištění.

„Na pronájem jednoho apartmánu nic nepotřebujete“ – tuhle větu slyší v Česku skoro každý, kdo kupuje nemovitost v Rakousku. Není pravdivá. Sepsali jsme, co skutečně potřebujete a v jakém pořadí.

„Stačí mi české IČO.“ Nestačí – na trvalou činnost v Rakousku potřebujete rakouské oprávnění.

„Do 55 000 {E} DPH neřeším.“ Jako cizinec jste plátcem od prvního eura, dokud o osvobození aktivně nepožádáte.

„Daňové číslo vyřídím za pochodu.“ Nám trvalo přes tři měsíce – a Booking nám mezitím zavřel profil.

Přeshraniční poskytování služeb v EU skutečně existuje. Pokud jste třeba řemeslník a jedete do Rakouska na zakázku, česká živnost vám stačí – je to dočasné poskytnutí služby.

Pronájem nemovitosti je ale činnost vázaná na místo. Provozujete ji trvale na rakouském území, v rakouské nemovitosti, pro hosty, kteří tam přijedou. Tím spadáte pod rakouské předpisy.

Prodejci nemovitostí to často zjednodušují, protože jim to usnadňuje prodej. Nám to kdysi tvrdila i realitní kancelář specializovaná na Korutany – a nebyla to pravda.

Ověřte, jestli v nemovitosti vůbec smíte ubytovávat

Územní plán obce, kolaudace a u bytu souhlas společenství vlastníků. Živnost vám způsobilost nemovitosti nenahradí. Podrobně v článku Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?

Vyřiďte živnostenské oprávnění

Do 10 lůžek volná živnost, nad 10 lůžek vázaná – a tu úřad vydá až po doložení praxe nebo vzdělání. Počítají se i rozkládací gauče. Návod v článku Jak získat živnost v Rakousku.

Požádejte o daňové číslo – hned

Oficiálně měsíc, reálně u nás přes tři. Tohle je nejdelší položka celého procesu a nejčastější příčina problémů.

Vyřešte DPH

Ve výchozím stavu jste plátcem od prvního eura. Pokud chcete osvobození pro malé podnikatele, musíte o něj požádat v Česku, ne v Rakousku.

Přihlaste se k sociálnímu pojištění

S živností vzniká povinnost odvádět příspěvky rakouské sociální pojišťovně. Existují hranice, pod kterými lze získat výjimku – viz článek Zdravotní a sociální pojištění.

Najděte si rakouského daňového poradce

Formuláře i komunikace jsou v němčině a systém funguje jinak než český. Počítejte s tím, že za účetní úkony zaplatíte zhruba čtyřikrát víc než v Česku – ale ušetří vám to chyby, které stojí víc.

Pouhý pronájem prostor – přenechání bytu k užívání bez jakýchkoli služeb. Není to živnostenská činnost, ale správa majetku.

Soukromé ubytovávání – vyňaté z živnostenského řádu jako domácí vedlejší činnost. Podmínkou je ale bydlet v témže domě, mít nejvýš deset lůžek a obsluhu zajišťovat členy vlastní domácnosti.

V praxi to pro většinu majitelů apartmánů neplatí. Kdo inzeruje na portálech a poskytuje ložní prádlo a úklid, živnost potřebuje – potvrdil to i Správní soudní dvůr.

Osvobození pro malé podnikatele mohli využít výhradně podnikatelé usazení v Rakousku.

Kdo měl bydliště v zahraničí a pronajímal rakouskou nemovitost, byl z něj vyloučený – jeho obrat byl zdanitelný bez ohledu na výši.

Od 1. 1. 2025 to možné je, na základě evropské směrnice o harmonizaci DPH.

Pro podnikatele usazené v Rakousku platí osvobození automaticky. Pro vás ne.

Musíte o něj aktivně požádat v zemi svého usazení – tedy v Česku, ne u rakouského finančního úřadu.

Osvobození platí teprve od přidělení identifikačního čísla, ne zpětně. Vyřízení trvá až 35 pracovních dnů.

Dokud o něj nepožádáte, jste plátcem DPH od prvního eura.

U ubytovacích služeb je v Rakousku sazba DPH 10 %, ne základních 20 %.

Odpočet DPH na vstupu je ale 20 %. Rakousko si tuhle zvláštnost vyjednalo při vstupu do EU.

Pokud plánujete rekonstrukci nebo vybavujete apartmán, může být výhodnější zůstat plátcem a osvobození nevyužít. Nechte si to spočítat.

Podrobně v článku Daně a poplatky.

Tohle je nejčastější nedorozumění o rakouských daních. Každé euro se daní sazbou svého pásma – ne celý příjem sazbou nejvyššího.

Příklad: při příjmu 40 000 € je mezní sazba 40 %, ale skutečně zaplatíte zhruba 7 447 € – tedy efektivních 18,6 %.

Prvních 13 539 € zůstává nezdaněných vždy, bez ohledu na to, kolik vyděláte.

Hranice pásem se každoročně upravují o inflaci, aby nedocházelo ke studené progresi.

Pokud v Rakousku nemáte bydliště, jste tam omezeně daňově povinná – a výpočet základu se od rakouských rezidentů liší.

Roli hraje i smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi Českem a Rakouskem.

Tohle je otázka na daňového poradce, ne na článek na internetu. Konkrétní dopad závisí na tom, kde jste daňový rezident a jaké další příjmy máte.

Žádost jsme podali v polovině června. Číslo jsme dostali 28. září.

Booking.com nám mezitím profil deaktivoval, protože jsme číslo nedodali ve lhůtě.

Řešte to jako úplně první administrativní krok – klidně dřív, než začnete zakládat profily na portálech.

Administrativa je jednoznačně nejnáročnější část celého pronájmu. Zabere nejvíc času a nervů.

Všechno je v němčině a funguje jinak, než jste zvyklí.

Dobrá zpráva: je to jednorázové. Jakmile to jednou vyřídíte, provoz už je rutina.

Konzultace pro ubytovatele – 1 490 Kč/h, balíček tří hodin 3 990 Kč. Projdeme, co ve vaší situaci potřebujete a v jakém pořadí.

Umíme doporučit rakouského daňového poradce, který rozumí ubytovacím službám.

Pokud nechcete řešit nic, je tu zprostředkování pronájmu za 13 % z tržeb.

Začít můžete úvodní konzultací zdarma – třicet minut online, bez závazků.

Jak získat živnost v Rakousku – podrobný návod krok za krokem.

Zdravotní a sociální pojištění v Rakousku – povinnosti OSVČ a možné výjimky.

Daně a poplatky – při koupi i při provozu.

Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz? – smíte v té nemovitosti vůbec ubytovávat?

Korutanská reforma 2026 – nová pobytová daň a povinné hlášení hostů.

Nevíte, co všechno potřebujete?

Projdeme s vámi celý seznam – živnost, daňové číslo, DPH i pojištění. A řekneme, co ve vaší situaci opravdu platí.

Odpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan