Jak funguje pronájem přes Airbnb
Jak funguje pronájem přes Airbnb
Od roku 2026 platí jednotná provize 15,5 % – a je potřeba upravit ceny.
Airbnb ruší model, kde pronajímatel platil 3 % a host zbytek. Kdo ceny neupraví do termínu, přijde o zhruba 12,9 % z každé rezervace. Sepsali jsme, jak na to a co Airbnb zůstává za výhody.
1 490 Kč/h Potřebujete s nastavením pomoct? Konzultace pro ubytovatele – balíček tří hodin za 3 990 Kč13. října 2026 – pronajímatelé v Evropském hospodářském prostoru a ve Švýcarsku.
15. září 2026 – pronajímatelé mimo EHP.
Kdo používá channel manager nebo rezervační software, přešel dřív – první vlna koncem roku 2025, zbytek v dubnu 2026. Zkontrolujte si v Airbnb sekci Platby, jestli už přepnutí neproběhlo.
Pokud ceny neupravíte, dostanete za stejnou noc o 12,9 % méně.
Konec sdílené provize
Airbnb roky fungovalo na sdíleném modelu: pronajímatel platil zhruba 3 % a host k vaší ceně platil servisní poplatek 14,1 až 16,5 %. Problém byl, že host viděl konečnou cenu až u pokladny – a rezervace často zrušil.
Nově se oba poplatky slučují do jediné provize 15,5 %, kterou platí pronajímatel. Host žádný servisní poplatek navíc nevidí – cena, kterou nastavíte, je cena, kterou host zaplatí.
| Sdílený model (do 2026) | Jednotná provize (od 2026) | |
|---|---|---|
| Pronajímatel platí | zhruba 3 % | 15,5 % |
| Host platí navíc | 14,1 až 16,5 % | 0 % |
| Celkem pro Airbnb | zhruba 15,7 % | 15,5 % |
| Co vidí host v hledání | Cena bez poplatku, ten přibude u pokladny | Konečnou cenu hned |
Ve sdíleném modelu host zaplatil 115, vy jste dostali 97 a Airbnb si vzalo 15,7 %.
V jednotném modelu host zaplatí 115, vy dostanete 97 a Airbnb si vezme 15,5 %.
Změnila se strana, ze které se poplatek vybírá – ne jeho výše. Ale musíte upravit cenu, jinak ten rozdíl zaplatíte vy.
Úprava cen: záleží, kam číslo píšete
Tohle je místo, kde se dá ztratit i po úpravě. Kolují dvě čísla a obě jsou správně – jen pro jinou situaci.
Nastavujete ceny přímo v Airbnb nebo přes cenový nástroj
Zvedněte každou položku o 15 % (přesně 14,79 %). Ze 100 na 115. Výplata zůstane na 97 a host zaplatí stejně jako dřív.
Posíláte ceny přes channel manager nebo rezervační systém
Nastavte přirážku kanálu na 18,34 % místo dosavadních zhruba 3 %. Systém počítá od cílové výplaty, ne od uvedené ceny – proto jiné číslo.
Nezapomeňte na ostatní poplatky
Provize se počítá z celého mezisoučtu: cena za noc plus úklid, poplatek za osobu navíc i za psa. Zvedněte i tyhle položky.
15 % se počítá z uvedené ceny, 18,34 % z cílové výplaty.
Když dáte 18,34 % do uvedené ceny, vyděláte asi o 3 na každých 100 víc než dřív – zní to dobře, ale zaplatí to host a v konkurenčním srovnání vás to může stát rezervace.
Po úpravě si udělejte zkušební rezervaci v anonymním okně a ověřte, že výplata sedí.
Airbnb připravilo nástroj, který upraví ceny napříč všemi inzeráty najednou – včetně úklidu a dalších poplatků, na dva roky kalendáře dopředu.
Je jednosměrný. Jakmile ho použijete, zpátky na sdílený model se vrátit nedá.
Obnoví vám původní výplatu, ne původní cenu. Přijmout jeho návrh je v pořádku – jen vězte, co přijímáte.
Pokud nejste plátce DPH, nástroj do ceny automaticky připočte DPH ze servisního poplatku. Ze 100 udělá 119, ne 115.
Pokud plátce jste a odvádíte si DPH sama, nepřipočítá nic – host uvidí 115, vy dostanete 97 a DPH si řešíte sama.
V Rakousku je u ubytovacích služeb sazba DPH 10 %, ne 20 %. A pozor – jako zahraniční pronajímatel jste plátcem od prvního eura, dokud o osvobození aktivně nepožádáte. Rozebíráme to v článku o daních a poplatcích.
Airbnb to výslovně potvrdilo – a platí to i v případě, že rezervaci později upravíte.
Nová sazba se vztahuje až na rezervace vytvořené po přechodu.
Airbnb vs. Booking: provize už nerozhoduje
Roky platilo, že Airbnb je levnější. To skončilo. Dnes jsou obě platformy provizně prakticky vyrovnané a rozhodovat je potřeba podle jiných věcí.
| Kritérium | Airbnb | Booking.com |
|---|---|---|
| Provize | 15,5 % | 15 % + 1,3 % za platební systém |
| Rychlost výplaty | 24 h po příjezdu | Volitelně – u virtuální karty i dřív |
| Registrace | Otázka jednoho dne | Může trvat týdny |
| Ověření hostů | Povinné, včetně dokladu | Nepovinné |
| Překladač zpráv | Automatický | Nemá |
| Globální dosah | Dobrý | Větší |
| Firemní klientela | Slabší | Silná |
| Vyúčtování | Přehledné | Méně přehledné |
Roky se opakovalo, že Booking posílá peníze až týden po odjezdu. To už neplatí.
U bankovního převodu si volíte frekvenci – denní, týdenní nebo měsíční – a můžete ji kdykoli změnit.
U virtuální kreditní karty nejste vázáni žádným výplatním plánem. Booking vystaví kartu hned při rezervaci a vy si ji strhnete přes platební terminál, kdykoli od data aktivace – až 12 měsíců po odjezdu, klidně vícekrát.
U nestornovatelné rezervace je karta aktivní už v den rezervace, u ostatních jakmile je rezervace z 90 % nestornovatelná. Tím může být Booking rychlejší než Airbnb.
Výjimka: noví partneři a ti, kdo nesplní kritéria (včas placené faktury, žádné nevyřízené refundace), si mohou kartu strhnout až den po příjezdu. Booking to přezkoumává každé čtyři měsíce.
Airbnb – rychlé výplaty, ověření hostů, jednodušší práce s rozhraním.
Booking – objem a firemní klientela.
Vlastní web – bez provize. U nás dělá zhruba 30 % rezervací a právě ten podíl dnes rozhoduje o marži. Píšeme o něm v článku Web a rezervační systém.
Channel manager – aby se rezervace synchronizovaly a nedošlo k dvojímu obsazení.
Proč má Airbnb pořád smysl
Provizní výhoda zmizela, ale ostatní důvody platí dál – a po letech práce s oběma platformami se nám s Airbnb pracuje líp.
Rychlé a předvídatelné výplaty
Peníze dostanete zhruba 24 hodin po příjezdu hosta, automaticky a bez zásahu. Booking dnes nabízí volbu frekvence i virtuální kartu, takže rozdíl už není tak velký – ale u Airbnb to funguje samo.
Automatický překladač zpráv
Píšete česky, host čte ve své řeči. Booking tuhle funkci nemá.
Povinné ověření hostů
Host musí nahrát doklad. Pro majitele je to výrazně větší jistota – u Bookingu je ověření nepovinné.
Přidělený mentor
Po registraci dostanete zkušeného Superhostitele, který radí přes chat. Několikrát jsme toho využili a bylo to k nezaplacení.
Přehledné vyúčtování
Vidíte cenu bez provize, výši provize, částku k výplatě i datum. Měsíční výpisy se dají rovnou použít do účetnictví.
Program Superhostitele
Slevu na provizi nepřináší – to si ujasněme hned. Co přináší, je lepší viditelnost, vlastní filtr ve vyhledávání a vyšší ochotu hostů zaplatit.
| Kritérium | Požadavek |
|---|---|
| Počet pobytů | Nejméně 10 pobytů, nebo 3 dlouhodobé nad 100 nocí |
| Hodnocení | Průměr 4,8 hvězdy nebo vyšší |
| Míra odpovědí | 90 % zpráv zodpovězeno do 24 hodin |
| Míra zrušení | Méně než 1 % zrušených rezervací |
| Přezkum | Čtvrtletně – 1. 1., 1. 4., 1. 7. a 1. 10. |
Rychlé odpovědi. Průměrná doba odpovědi pod hodinu – stačí zapnout notifikace.
Čistota bez kompromisu. Investice do profesionálního úklidu se vrátí v hodnocení.
Osobní komunikace. Píšeme hostům osobně, ne šablonou.
Průvodce ubytováním s wi-fi heslem, tipy na výlety a kontakty – hosté to oceňují nejvíc.
Zdvořilá žádost o recenzi den po odjezdu. Funguje to překvapivě dobře.
Na co se ptáte
Kolik si Airbnb bere provizi?
Od roku 2026 jednotně 15,5 % z mezisoučtu rezervace – platí je pronajímatel a host žádný servisní poplatek navíc nevidí. Dosavadní model, kde pronajímatel platil 3 % a host 14,1 až 16,5 %, se ruší. Celková částka, kterou si Airbnb bere, se přitom skoro nemění.
Odkdy platí nová provize?
Airbnb převádí pronajímatele po vlnách už od října 2025. Pro pronajímatele v Evropském hospodářském prostoru a ve Švýcarsku je termín 13. října 2026, mimo EHP 15. září 2026. Kdo používá channel manager nebo rezervační software, přešel dřív – první vlna koncem roku 2025, zbytek v dubnu 2026.
Co se stane, když ceny neupravím?
Přijdete zhruba o 12,9 % z každé rezervace. Podle vlastního příkladu Airbnb: při ceně 100 dostanete místo 97 jen 84,50 – za stejnou noc a stejného hosta. Při 200 nocích ročně je to kolem 2 500 €.
O kolik mám ceny zvednout?
Záleží, kam číslo píšete. Pokud ceny nastavujete přímo v Airbnb nebo přes cenový nástroj, zvedněte je o 15 % (přesně 14,79 %). Pokud je posíláte přes channel manager, nastavte přirážku kanálu na 18,34 % místo dosavadních 3 % – systém počítá od cílové výplaty, ne od uvedené ceny.
Proč jsou ta dvě čísla různá?
Měří totéž z jiného výchozího bodu. 15 % se počítá z vaší uvedené ceny, 18,34 % z cílové výplaty. Nepleťte si je – když dáte 18,34 % do uvedené ceny, vyděláte asi o 3 na každých 100 víc, ale zaplatí to host a může vás to stát rezervace.
Počítá se provize i z úklidu?
Ano – a bylo to tak i dřív. Provize se počítá z mezisoučtu rezervace: cena za noc plus úklid, poplatek za osobu navíc, poplatek za psa a další vámi účtované položky. Nezahrnuje pobytovou daň, kauce ani zážitky. Při úpravě cen tedy zvedněte i tyhle položky.
Co bude s rezervacemi, které už mám?
Zůstávají na staré provizi. Airbnb to výslovně potvrdilo – platí to i v případě, že rezervaci později upravíte. Nová sazba se vztahuje až na rezervace vytvořené po přechodu.
Má Airbnb nástroj na úpravu cen?
Ano, upraví ceny napříč všemi inzeráty najednou včetně úklidu a dalších poplatků, na dva roky kalendáře dopředu. Pozor: je jednosměrný – jakmile ho použijete, zpátky na sdílený model se vrátit nedá. A upraví ceny, ne úsudek: klidně nastaví částku, kterou váš trh nezaplatí.
Jak to souvisí s DPH?
Zásadně. Pokud nejste plátce DPH, nástroj do ceny automaticky připočte DPH ze servisního poplatku – ze 100 udělá 119, ne 115. Pokud plátce jste a odvádíte si DPH sama, nepřipočítá nic. V Rakousku je navíc DPH u ubytování 10 %, ne 20 % – souvislosti rozebíráme v článku o daních.
Je to tedy zdražení?
Většinou ne. Ve sdíleném modelu host platil 115 a vy jste dostali 97 – Airbnb si vzalo 15,7 %. V jednotném modelu host platí 115, vy dostanete 97 a Airbnb si vezme 15,5 %. Změnila se strana, ze které se poplatek vybírá, ne jeho výše.
Je Airbnb levnější než Booking?
Už ne. Airbnb je na 15,5 %, Booking na 15 % plus 1,3 % za platební systém. Rozdíl je dnes zanedbatelný – rozhodujte se podle typu hostů a funkcí, ne podle provize. Srovnání najdete v článku o Bookingu.
Dostanu jako Superhost slevu na provizi?
Ne. Airbnb neposkytuje Superhostům ani profesionálním pronajímatelům žádnou slevu ze servisního poplatku. 15,5 % platí jednotně. Superhost profituje nepřímo – lepší viditelností a vyšší obsazeností.
Jak rychle Airbnb vyplácí peníze?
Zhruba 24 hodin po příjezdu hosta. Pozor na rozšířený omyl, že Booking platí pomaleji – to už neplatí. U bankovního převodu si volíte denní, týdenní nebo měsíční frekvenci a u virtuální karty si peníze strhnete sama, jakmile je rezervace nestornovatelná. U nestornovatelných rezervací tak může být Booking rychlejší než Airbnb.
Jaké výhody Airbnb má, když už není levnější?
Pořád jich má dost: rychlejší výplaty, automatický překladač zpráv, povinné ověření hostů dokladem, přehlednější vyúčtování a přidělený mentor pro začátečníky. Registrace je navíc otázka jednoho dne, zatímco u Bookingu to může trvat týdny.
Potřebuju rakouské daňové číslo?
Ano, stejně jako u Bookingu. Bez rakouského živnostenského oprávnění a daňového čísla vás portály neschválí – nám kvůli tomu Booking.com deaktivoval profil. Návod je v článku Jak získat živnost v Rakousku.
Vybírá Airbnb v Korutanech pobytovou daň?
Ne. Ani Airbnb, ani Booking v Korutanech pobytovou daň nevybírají – na rozdíl od řady evropských měst. Od 1. 11. 2026 je to 4,50 € na osobu a noc a musíte si to nastavit sami v poli pro místní daně. Podrobně v článku Korutanská reforma 2026.
Vyplatí se vůbec být na Airbnb?
Ano, ale jako součást kombinace. U nás přináší Airbnb zhruba 40 % rezervací, Booking 30 % a vlastní web dalších 30 % – a ten je bez provize. Právě ten podíl přímých rezervací je to, co dnes rozhoduje o marži.
Pomůžete nám s nastavením?
Ano, je to jedna z věcí, které řešíme na konzultacích pro ubytovatele – 1 490 Kč za hodinu, balíček tří hodin 3 990 Kč. Začít můžete úvodní konzultací zdarma.
Jak funguje pronájem přes Booking.com – provize, registrace a srovnání s Airbnb.
Web a rezervační systém – jak získat rezervace bez provize a proč se to vyplatí.
Rezervační systém zdarma – co zvládnete bez placení a kde je hranice.Korutanská reforma 2026 – nová pobytová daň, kterou si na portálech musíte nastavit sami.
Daně a poplatky – DPH, hranice obratu a proč se u cizinců neuplatní automaticky.
Nevíte si s nastavením rady?
Projdeme s vámi úpravu cen, nastavení channel manageru i pobytovou daň. Úvodní konzultace je zdarma a bez závazků.
Úvodní konzultace zdarma Konzultace pro ubytovatele – 1 490 Kč/hOdpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan
Aktualizováno 12. 9. 2026. Údaje o jednotné provizi 15,5 %, termínech přechodu (15. 9. 2026 mimo Evropský hospodářský prostor, 13. 10. 2026 v EHP a ve Švýcarsku) a o nástroji na úpravu cen vycházejí z oznámení Airbnb Simplifying service fees on Airbnb ze 7. 7. 2026, aktualizovaného 24. 8. 2026, a z nápovědy Airbnb k servisním poplatkům, ověřených v září 2026. Sazby se liší podle země, typu inzerátu a storno podmínek – svou konkrétní sazbu i termín najdete v účtu Airbnb v sekci plateb. Údaje o výplatních metodách Booking.com vycházejí z partnerské dokumentace Booking.com k bankovním převodům a virtuálním kreditním kartám, ověřené v září 2026. Nejsme daňoví poradci ani advokáti a neposkytujeme daňové poradenství.
