Jaký je rozdíl mezi "trvalým bydlištěm", "druhým domovem" a "investiční nemovitostí"
Hlavní bydliště, rekreační objekt nebo investiční nemovitost
Právní status rozhoduje o tom, jestli smíte pronajímat.
Tohle je nejdůležitější věc, kterou si ověřit před koupí. Ne každou nemovitost v Rakousku smíte využívat, jak se vám zlíbí – a za porušení hrozí pokuta až 36 330 {E}.
Zdarma Nevíte, jaký status nemovitost má? Úvodní konzultace zdarma – třicet minut online, bez závazkůI. Výběr oblasti · II. Právní status · III. Investiční nemovitost · IV. Kde hledat · V. Kupní proces · VI. Daně a poplatky · VII. Co dál po koupi
Tři kategorie, tři různé světy
Každá nemovitost v Rakousku má právní status, který určuje, jak ji smíte využívat. Není to formalita – rozhoduje to o tom, jestli v ní můžete bydlet, jak často, a hlavně jestli ji smíte pronajímat.
| Kategorie | Pro koho | Klíčové omezení |
|---|---|---|
| Hlavní bydliště Wohnsitz | Kdo se chce v Rakousku usadit | Pobyt nad 183 dní v roce, registrace k trvalému pobytu, daňové rezidentství v Rakousku |
| Rekreační bydlení Freizeitwohnsitz | Víkendy, dovolené, rekreace | Obce mohou nabývání omezovat, vyžaduje zvláštní vymezení v územním plánu |
| Turistická nemovitost buy-to-let | Investoři, kteří nechtějí nic řešit | Povinný pronájem přes agenturu, obvykle 20–30 let, vlastní využití 4–5 týdnů |
Jako občan EU nepotřebujete povolení
Tohle je věc, která řadu lidí zbytečně odrazuje. Občané EU a EHP jsou v Korutanech při nabývání nemovitostí postaveni na roveň Rakušanům. Nemovitost tedy nabýváte bez povolení úřadu – a to včetně rekreačního bydlení.
Občané mimo EU a EHP – pro ně platí povolovací povinnost u úřadu pro nabývání pozemků, s výjimkami danými mezinárodními smlouvami a převody mezi příbuznými.
Rovné postavení občanů EU vyplývá z článku 70 přístupové smlouvy k EU – od roku 2000 musí všechny rakouské zemské zákony odpovídat základním svobodám EU.
Členské země smějí trh s rekreačním bydlením regulovat – jen nediskriminačně, tedy stejně pro Rakušany i cizince.
V praxi to znamená územní plánování a omezení využití, ne zákaz nákupu. Ta omezení ale mohou být citelná.
Freizeitwohnsitz není totéž co Zweitwohnsitz
Tyhle dva pojmy se zaměňují nejčastěji ze všeho. Přitom pocházejí z úplně jiných zákonů a měří jinou věc.
| Freizeitwohnsitz rekreační bydlení | Zweitwohnsitz vedlejší bydliště | |
|---|---|---|
| Z jakého práva | Nabývání pozemků a územní plánování | Evidence obyvatel |
| Co rozhoduje | Účel – rekreace | Fakt přihlášení, účel se neřeší |
| K čemu to slouží | Omezení nabývání, nutnost zvláštního vymezení v územním plánu | Základ pro poplatek, nově pro daň z vedlejšího bydlení |
| Byt pořízený kvůli práci | Není rekreační bydlení | Je vedlejší bydliště |
Vymezuje ho úzce: je to hlavní bydliště, nebo bydliště zřízené s úmyslem mít tam vazbu omezenou na odborné vzdělávání a výkon povolání. Nic dalšího.
Všechno ostatní tím pádem spadá pod rekreační bydlení – to je definované jako bydliště, které slouží k pobytu o víkendech, dovolené nebo jinak jen dočasně k rekreaci.
Navíc platí domněnka: využití jako rekreační bydlení se předpokládá vždy, když bydliště v uvedeném smyslu není – nebo když neexistuje bezpodmínečná nutnost bytového využití. Důkazní břemeno je fakticky na vás.
Co ustanovení o ubytovacích provozech skutečně říká
V zákoně je věta, která se často cituje špatně. Doslova zní, že o založení rekreačního bydlení nejde při zřízení bydliště v živnostenských ubytovacích provozech nebo v prostorách pronajímaných v rámci soukromého ubytovávání.
Podmětem té věty je ten, kdo se ubytuje. Chrání hosta před tím, aby se z jeho pobytu v hotelu nebo v pronajatém pokoji stalo rekreační bydlení.
Neříká, že majitel s živností smí pronajímat jakoukoli nemovitost. To je rozšířený, ale nesprávný výklad.
Zákon o nabývání pozemků totiž řeší převod nemovitosti, ne způsob jejího užívání.
Pouhý pronájem prostor – přenechání bytu k užívání bez jakýchkoli služeb. Není to živnostenská činnost, ale správa majetku. Živnost nepotřebujete.
Soukromé ubytovávání – vyňaté z živnostenského řádu jako domácí vedlejší činnost. Živnost nepotřebujete, ale podmínky jsou tvrdé (viz níže).
Živnostenské ubytování – všechno ostatní. Živnost potřebujete.
Hosté musí být ubytovaní v tomtéž domě, kde pronajímatel skutečně bydlí. Pronajímané prostory musí patřit ke společné domácnosti – to je nejtvrdší podmínka.
Nejvýš deset lůžek celkem.
Obsluhu smějí zajišťovat jen běžní členové vlastní domácnosti – žádný externí personál ani najatá úklidová firma.
Rozsahem musí jít o činnost podřízenou ostatním domácím činnostem – přivýdělek, ne hlavní účel nemovitosti.
Jídlo jen bez možnosti výběru a v předem daných časech. Wellness pro stále se střídající hosty už tuto hranici překračuje.
Činnost se ohlašuje starostovi obce, který ji eviduje, může prostory prohlédnout a při nesplnění podmínek ji rozhodnutím zakázat.
Pokud pronajímáte samostatný apartmán a sami v něm nebydlíte, podmínku společné domácnosti nesplňujete – a soukromé ubytovávání je tím vyloučené.
Správní soudní dvůr v roce 2019 posoudil pronájem bytu ve vlastnictví jako živnostenský kvůli kombinaci znaků: inzerce na rezervačních portálech, doplňkové služby (ložní prádlo, wi-fi, televize, závěrečný úklid), krátká doba pronájmu (jedna až dvě noci) a ceny nad úrovní běžného nájemného.
Hranice je nízko. Podle judikatury stačí i malý rozsah služeb obvykle spojených s ubytováním – ložní prádlo a týdenní úklid už mohou stačit.
Podle Nejvyššího soudu smí být byt, který je ve smlouvě o bytovém vlastnictví vymezený jako „byt“, pronajímán k turistickým účelům až po změně tohoto vymezení.
Změna vyžaduje souhlas celého společenství vlastníků. Kdo to přehlédne, riskuje žalobu na zdržení se.
Územní plán obce – je ten způsob využití na daném pozemku vůbec přípustný a má nemovitost potřebné vymezení?
Kolaudace stavby podle korutanského stavebního řádu – je budova k tomu účelu schválená?
Živnostenský řád – provozujete to jako živnostenský ubytovací provoz, nebo jako soukromé ubytovávání?
U bytů smlouva o bytovém vlastnictví a domovní řád – dovoluje to vůbec dům?
Pořadí je opačné, než se často říká: nejdřív musí být způsobilá nemovitost, teprve pak má smysl řešit živnost.
Živnost s tím samozřejmě souvisí – bez ní ubytování legálně neprovozujete a narazíte i na rezervačních portálech. Přináší ale také povinnosti: rakouské daňové číslo, hlášení hostů a pobytovou daň. Rozebíráme je v článcích Jak získat živnost v Rakousku a Pronajímání nemovitostí v Rakousku.
Územní plánSonderwidmung: věc, kterou přehlédnete
Korutanský zákon o územním plánování z roku 2021 vyžaduje, aby apartmánové domy, rekreační objekty a hotelové vesnice měly v územním plánu obce zvláštní vymezení.
Bez něj nemusí být daný způsob využití v nemovitosti vůbec přípustný – a to zjistíte, až když je pozdě.
Zákaz bytového vlastnictví v čistě lázeňském území. Cílem je zabránit tomu, aby se soukromé apartmánové domy v turistických regionech využívaly v rozporu s územním plánem.
Byty v apartmánovém domě nelze později převést na rekreační bydlení. Novela stavebního řádu z roku 2015 to označila za nepřípustné – pokud je dům určený k ubytovacímu provozu, v tom režimu musíte zůstat.
Co hrozí, když to nesedí
Za porušení Korutanského zákona o nabývání pozemků hrozí pokuta až 36 330 €.
Při obcházení zákona – tedy u zdánlivých nebo účelových převodů – může následovat výmaz vlastnického práva z katastru.
Nejde o teoretické riziko. Právě proto je ověření statusu první věc, kterou u nemovitosti děláme.
Tři kroky před podpisem
Výpis z katastru
Ukáže vlastnictví, zástavní práva a případná věcná břemena. Standardní součást přípravy – pokud ho realitka nedodá sama, vyžádejte si ho.
Územní plán obce
Jak je pozemek a stavba vymezená a jestli má potřebné zvláštní vymezení. Dotaz na obecní úřad je zdarma a zabere pár dní.
Ověření u notáře
Notář kupní smlouvu připravuje a měl by na omezení upozornit. Spoléhat jen na realitku nestačí – nám kdysi tvrdila, že k pronájmu nepotřebujeme živnost, což nebyla pravda.
Když jsme kupovali první nemovitost, realitní kancelář specializovaná na Korutany nám tvrdila, že pro pronájem apartmánu živnost nepotřebujeme.
Nebyla to pravda a stálo nás to několik měsíců zpoždění – Booking.com nám kvůli chybějícímu daňovému číslu deaktivoval profil.
Proto doporučujeme si zásadní věci ověřit ze dvou nezávislých zdrojů.
Na co se ptáte
Může Čech koupit nemovitost v Rakousku bez povolení?
V Korutanech ano. Občané EU a EHP jsou postaveni na roveň Rakušanům, takže nemovitost včetně rekreačního bydlení nabývají bez povolení úřadu. Vyplývá to z Korutanského zákona o nabývání pozemků. Pro občany mimo EU platí povolovací povinnost.
Jaké jsou v Rakousku kategorie nemovitostí?
Tři. Hlavní bydliště (Wohnsitz) pro toho, kdo se chce v Rakousku usadit. Rekreační bydlení (Freizeitwohnsitz) pro víkendy a dovolené. A turistická nebo investiční nemovitost – tedy nemovitost, kterou spravuje agentura a povinně pronajímá turistům.
Co znamená rekreační bydlení a jak je omezené?
Korutanský zákon ho definuje jako bydliště, které slouží k pobytu o víkendech, dovolené nebo jinak jen dočasně k rekreaci. Obce s vysokým podílem rekreačních objektů mohou nabývání omezovat a pro apartmánové domy a rekreační objekty musí být v územním plánu zvláštní vymezení.
Zakládá host, který se u mě ubytuje, rekreační bydlení?
Ne. Zákon říká, že o založení rekreačního bydlení nejde při zřízení bydliště v živnostenském ubytovacím provozu nebo v prostorách pronajímaných v rámci soukromého ubytovávání. Pozor na výklad: je to pravidlo o hostovi, ne o majiteli. Chrání ubytovaného před tím, aby se z jeho pobytu stalo rekreační bydlení – neříká, že majitel s živností smí pronajímat cokoli.
Znamená živnost, že smím pronajímat jakoukoli nemovitost?
Ne, a je to častý omyl. Zákon o nabývání pozemků řeší převod nemovitosti, ne způsob jejího užívání. O tom, jestli v ní smíte provozovat ubytování, rozhoduje územní plán obce, kolaudace stavby, živnostenský řád a u bytů smlouva o bytovém vlastnictví. Pořadí je opačné, než se často říká: nejdřív musí být způsobilá nemovitost, teprve pak má smysl řešit živnost.
Jaký je rozdíl mezi Freizeitwohnsitz a Zweitwohnsitz?
Jsou to pojmy ze dvou různých zákonů. Freizeitwohnsitz je pojem nabývání pozemků a územního plánování – rozhoduje u něj účel užívání, tedy rekreace. Zweitwohnsitz je pojem evidenční: každé hlášené bydliště, které není hlavní, bez ohledu na účel. Byt pořízený kvůli práci je vedlejší bydliště, ale není rekreační bydlení.
Co se podle zákona považuje za bydliště?
Úzce vymezená věc. Podle § 4 je to hlavní bydliště, nebo bydliště zřízené s úmyslem mít tam vazbu omezenou na odborné vzdělávání a výkon povolání. Nic dalšího. Všechno ostatní spadá pod rekreační bydlení, protože § 5 ho definuje jako bydliště, které bydlištěm podle § 4 není.
Existuje pronájem bez živnosti?
Ano, ve dvou podobách. Pouhý pronájem prostor – přenechání bytu k užívání bez jakýchkoli služeb – není živnostenská činnost. A soukromé ubytovávání, které je z živnostenského řádu vyňaté jako domácí vedlejší činnost. Všechno ostatní živnost vyžaduje.
Jaké jsou podmínky soukromého ubytovávání?
Musí platit všechny najednou: hosté jsou ubytovaní v tomtéž domě, kde pronajímatel skutečně bydlí, nejvýš deset lůžek, obsluhu zajišťují jen členové vlastní domácnosti bez externího personálu a činnost je rozsahem podřízená ostatním domácím činnostem. Ohlašuje se starostovi obce.
Můžu apartmán pronajímat jako soukromé ubytovávání?
Pokud v něm sami nebydlíte, ne. Podmínku společné domácnosti tím nesplníte. Správní soudní dvůr v roce 2019 posoudil pronájem bytu jako živnostenský kvůli inzerci na portálech, doplňkovým službám (ložní prádlo, wi-fi, televize, závěrečný úklid), krátké době pronájmu a cenám nad úrovní běžného nájemného.
Kdy pronájem překlopí do živnosti?
Dřív, než čekáte. Podle judikatury stačí i malý rozsah služeb obvykle spojených s ubytováním – poskytnutí ložního prádla a týdenní úklid už mohou stačit. Rozhoduje se to vždy podle konkrétního případu a celkového dojmu.
Potřebuju souhlas ostatních vlastníků v domě?
U bytu velmi pravděpodobně ano. Podle Nejvyššího soudu smí být byt vymezený ve smlouvě o bytovém vlastnictví jako „byt“ pronajímán k turistickým účelům až po změně tohoto vymezení – a ta vyžaduje souhlas celého společenství vlastníků.
Musím prokazovat, že nejde o rekreační bydlení?
Ano, důkazní břemeno je fakticky na vás. Zákon obsahuje domněnku: využití jako rekreační bydlení se předpokládá vždy, když bydliště podle § 4 není – nebo když neexistuje bezpodmínečná nutnost bytového využití.
Jaké hrozí pokuty za porušení?
Vysoké. Za porušení Korutanského zákona o nabývání pozemků hrozí pokuta až 36 330 € a při obcházení zákona dokonce výmaz vlastnického práva z katastru. Není to formalita, kterou lze přejít.
Vyplatí se turistická nemovitost se správcovskou agenturou?
Podle naší zkušenosti ve většině případů ne. Zavazujete se obvykle na 20 až 30 let, agenturu si často ani nevyberete a vlastní využití máte omezené na čtyři až pět týdnů ročně. Podrobně to rozebíráme ve třetím dílu.
Jaký status má mít nemovitost, kterou chci pronajímat sám?
Nemovitost, která má v územním plánu vymezení připouštějící ubytovací provoz a je k tomu zkolaudovaná; u bytu navíc takovou, kde to dovoluje smlouva o bytovém vlastnictví. Teprve k tomu rakouský živnostenský list. Živnost sama o sobě způsobilost nemovitosti nenahradí – ověřte si obojí zvlášť. O živnosti píšeme v článku Jak získat živnost v Rakousku.
Co je Sonderwidmung a proč na něm záleží?
Zvláštní vymezení v územním plánu obce. Korutanský zákon o územním plánování z roku 2021 vyžaduje, aby apartmánové domy, rekreační objekty a hotelové vesnice měly v plánu vlastní kategorii. Bez něj nemusí být pronájem v dané nemovitosti vůbec přípustný – ověřte si to před koupí.
Mění se něco na statusu rekreačního bydlení v roce 2027?
Ano. Korutanský zemský sněm schválil 19. března 2026 zákon o vedlejším bydlišti, který platí od 1. ledna 2027. Zavádí novou daň z vedlejšího bydlení – od roku 2028 až 130 € měsíčně. Za vedlejší bydlení se považuje byt, kde není víc než dvanáct týdnů v roce hlášené hlavní bydliště.
Kolik ta nová daň bude?
Zákonné stropy jdou od 24 € měsíčně u bytů do 30 m² po 130 € měsíčně nad 90 m². O zavedení i konkrétní výši ale rozhoduje každá obec vlastní vyhláškou – nemusí ji zavést vůbec. Ověřte si to na obecním úřadu, kde nemovitost máte.
Můžu byt v apartmánovém domě později používat jako rekreační?
V Korutanech ne. Novela stavebního řádu z roku 2015 výslovně označila pozdější využití bytů v apartmánovém domě jako rekreační bydlení za nepřípustné. Pokud je dům určený k ubytovacímu provozu, musíte v tom režimu zůstat.
Jak si status nemovitosti ověřím?
Nejjistější je výpis z katastru a nahlédnutí do územního plánu obce, případně dotaz na obecní úřad. Realitka vám to řekne, ale ne vždy přesně – nám kdysi tvrdila, že k pronájmu nepotřebujeme živnost, což nebyla pravda.
Poradíte nám, jaký typ nemovitosti zvolit?
Ano, je to jedna z prvních věcí, které na konzultaci nákupu ověřujeme. Začít můžete úvodní konzultací zdarma – třicet minut online, bez závazků.
III. Co v Rakousku znamená investiční nemovitost
Jak fungují nabídky se správcovskou agenturou, jaké mají podmínky a proč jsme se jim nakonec vyhnuli. Včetně konkrétních čísel.
Nejste si jistí statusem nemovitosti?
Je to první věc, kterou u konkrétní nemovitosti ověřujeme. Napište nám – úvodní konzultace je zdarma a bez závazků.
Úvodní konzultace zdarma Konzultace nákupu – 2 490 KčOdpovídáme do 24 hodin · provozujeme šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan
Aktualizováno 12. 9. 2026. Informace vycházejí z Korutanského zákona o nabývání pozemků z roku 2002, Korutanského zákona o územním plánování z roku 2021 a novely Korutanského stavebního řádu z roku 2015, ve znění platném k září 2026. Pravidla se liší podle spolkové země a mohou se měnit – u konkrétní nemovitosti si status vždy ověřte v katastru, v územním plánu obce a u notáře. Nejsme advokáti ani daňoví poradci a neposkytujeme právní poradenství.
