Lze pronajímat nemovitost v Rakousku a žít přitom jinde?

Ano. A není to zdaleka tak složité, jak to vypadá.

Tohle je otázka, která zastaví spoustu lidí ještě před nákupem. Šest apartmánů v pěti lokalitách Korutan spravujeme z Prahy – a ukážeme přesně, co k tomu potřebujete.

Ano, jde to – a bydlet v Rakousku kvůli tomu nemusíte.

Potřebujete k tomu v podstatě dvě věci: kódový box na klíče a spolehlivou úklidovou firmu.

Pár cest ročně se ale nevyhnete. Zhruba jednou měsíčně by se měl někdo do apartmánu podívat – proč, vysvětlíme níž.

Co vyřídit na úřadech, včetně otázky, jestli stačí české IČO, bereme v druhé polovině článku.

Kódový box na klíče

Krabička s číselným zámkem, kterou připevníte u vchodu – my máme jeden na zahradním domku. Hostovi pošlete kód předem a on si přijede, kdy potřebuje. Stojí pár set korun a je to nejlevnější položka celé stavby. Kupte rovnou dva – záložní se dřív nebo později hodí.

Spolehlivá úklidová firma

Tohle je ten skutečný náklad – a zároveň nejrizikovější bod celého systému. Dobrá firma znamená, že provoz běží bez vás. Špatná znamená, že host přijede do neuklizeného apartmánu a vy jste pět a půl hodiny daleko.

Dřív se to bralo jako nedostatek servisu. Dnes je to naopak výhoda.

Host přijíždí po dlouhé cestě v různou hodinu – nikdo nechce volat, domlouvat se a čekat na předání klíčů.

Stačí dobře napsané instrukce poslané předem – kde je box, jaký je kód, kde se parkuje, kde je hlavní vypínač.

Kód měňte po každém hostovi. Je to jedna minuta a řeší to otázku, kterou by jinak někdo položil.

Tahle rozpětí vycházejí z naší provozní zkušenosti a v posledních letech rostla. Berte je jako orientaci, ne jako aktuální ceník.

Vyžádejte si nabídku přímo od firmy ve vaší lokalitě – rozdíly mezi údolími jsou velké.

Hlavně si ujasněte prádlo. Jedna věc je, že vám firma vypere to vaše – druhá, že vám ho za poplatek pronajme i s výměnou. Ceny se liší dvojnásobně a nabídky to často nerozlišují.

Ptejte se, co dál je v ceně – doplnění hygienických potřeb, mytí nádobí, nebo jen podlahy a koupelna.

Je to náklad nezávislý na délce pobytu. Úklid po dvou nocích stojí přesně tolik co po deseti.

Kdybyste ho rozpustila do ceny za noc, znevýhodníte dlouhé pobyty – a právě ty jsou pro vás nejvýhodnější.

Proto se prakticky u všech apartmánů, kde majitel nebydlí, účtuje úklid samostatně. Hosté to znají a čekají to.

Že dochází prášek do myčky. Že se odlepila lišta u dveří. Že v ložnici nesvítí lampička. Nic z toho vám nikdo neohlásí.

Tyhle drobnosti se nakupí – a host je nevidí jako pět maličkostí, ale jako jednu velkou nedbalost.

Z naší zkušenosti stačí návštěva zhruba jednou měsíčně. Projít, doplnit, opravit, vyfotit, co je potřeba řešit.

Pokud jezdit nemůžete, pomůžeme vám – kontrola apartmánu, výměna žárovky, doplnění zásob, převzetí zásilky.

Jediná úklidová firma bez zálohy. Když v sobotu ráno onemocní, nemáte co dělat. Mějte druhý kontakt dřív, než ho budete potřebovat.

Žádný člověk na místě. Soused, který má klíč a v nouzi pustí instalatéra dovnitř, je k nezaplacení. Domluvte se s ním dřív, než praskne bojler.

Agentura, která si bere 30 % z ubytování. To je dnes běžný průměr – a z čistého výnosu obrovské sousto. Spočítejte si to, než podepíšete. Naše zprostředkování pronájmu je za 13 %.

Český živnostenský list pokrývá přeshraniční poskytování služeb – a to je vázané na dočasnost a příležitostnost.

Další podmínkou je, že v Rakousku nemáte stálou provozovnu.

Apartmán obě podmínky porušuje. Je tam trvale a pronajímáte ho celoročně.

Ministerstvo průmyslu k tomu přidává ještě jednu, která se často přehlíží: daná služba musí být poskytována také v ČR. Ubytování v Hermagoru v Česku poskytovat nelze.

Ubytovávání je volná živnost – bez zkoušek, bez dokladu o kvalifikaci.

Vykonávat ji smíte ode dne ohlášení, nemusíte čekat na vydání dokladu.

Na formuláři zaškrtněte osvobození od správních poplatků podle NeuFöG – jedno políčko, ušetří stovky eur.

Postup krok za krokem máme v článku Jak získat živnost v Rakousku.

Smlouva mezi ČR a Rakouskem o zamezení dvojímu zdanění (č. 31/2007 Sb. m. s.) v článku 6 stanoví, že příjmy z nemovitého majetku umístěného ve druhém smluvním státě mohou být zdaněny v tomto druhém státě.

Příjem z apartmánu v Korutanech se tedy daní v Rakousku – bez ohledu na to, že bydlíte v Praze.

Dvakrát ale platit nebudete. V českém přiznání příjem uvedete a uplatníte vyloučení dvojího zdanění.

Přiznání ale podáváte ve dvou zemích. S tím počítejte.

Ověřte, jestli tam vůbec smíte ubytovávat

Tohle je krok nula a dělá se před nákupem. Živnost vám právo ubytovávat sama nedává – rozhoduje územní plán, kolaudace a u bytu souhlas ostatních vlastníků. Rozebíráme v článku Freizeitwohnsitz nebo Zweitwohnsitz?

Vyřiďte si formulář A1

Ještě před ohlášením živnosti. Jakmile živnost ohlásíte, systém vás automaticky považuje za plátce rakouského sociálního pojištění a přijde výzva k platbě. Formulář A1 od ČSSZ dokládá, že pojištění platíte v Česku. Viz Sociální pojištění.

Ohlaste volnou živnost a požádejte o daňové číslo

Živnost na okresním úřadě, daňové číslo na finančním úřadě příslušném podle polohy nemovitosti. Daňové číslo si vyřiďte hned – portály ho po vás budou chtít a bez něj zadrží výplaty. Nám kvůli tomu Booking deaktivoval profil na tři měsíce.

Nastavte pobytovou daň

Od 1. listopadu 2026 platí v Korutanech jednotná sazba 4,50 eura za osobu a noc. Vybíráte ji od hostů a odvádíte obci – Booking ani Airbnb to v Korutanech nedělají za vás. Podrobně v článku Korutanská reforma 2026.

Neohlášení živnosti na rakouských úřadech – uvádí se jako chyba číslo jedna, následuje správní řízení.

Chybějící formulář A1 dokládající placení sociálního pojištění v domovské zemi.

Rakouské úřady dnes dostávají údaje od portálů a obce hlásí hosty. Spolehnout se na to, že si toho nikdo nevšimne, je velmi špatný plán.

Pronajímat z Česka jde – děláme to u šesti apartmánů v pěti lokalitách.

Kódový box a dobrá úklidová firma pokryjí běžný provoz.

Jednou měsíčně tam ale někdo být musí – jinak se drobnosti nakupí.

Na české IČO to nepůjde, potřebujete rakouskou živnost – ale ta je volná a vyřídíte ji rychle.

Příjem se daní v Rakousku, přiznání podáváte ve dvou zemích, ale zaplatíte jen jednou.

Jak získat živnost v Rakousku – postup krok za krokem včetně osvobození od poplatků.

Sociální pojištění – formulář A1 a proč si ho vyřídit předem.

Možnosti krátkodobého pronajímání – tři modely a jak si vybrat.

Web a rezervační systém – jak snížit podíl rezervací s provizí.

Rozjíždíte pronájem na dálku?

Projdeme s vámi provoz, živnost i nastavení portálů – a řekneme, kde se nejčastěji chybuje. Platíte až po konzultaci a když nebudete spokojeni, neplatíte vůbec.

90 minut online · záznam zdarma · +420 602 139 040 · odpovídáme do 24 hodin