Rakousko nebo Praha, kde investovat?

Přemýšlíte o investici do nemovitosti a zvažujete různé možnosti? S ohledem na vysoké ceny nemovitostí v Praze se stále více Čechů obrací k investicím v zahraničí. Zatímco šedesátimetrové byty v panelových domech v Praze se pohybují nad hranicí 5 milionů korun, luxusní apartmán v rakouských Alpách můžete pořídit za poloviční částku. Vyplatí se to? Pojďme si to rozebrat.

📊 Aktuální ceny nemovitostí v Praze 2024

Trh s nemovitostmi v Praze zažívá v posledních letech enormní růst. Podle aktuálních dat z realitních portálů jsou průměrné ceny následující:

Typ nemovitosti	Plocha	Průměrná cena	Cena za m²
Byt 1+kk (garsonka)	25-30 m²	3-4 mil. Kč	120 000-140 000 Kč/m²
Byt 2+kk v paneláku	50-60 m²	5-6 mil. Kč	85 000-100 000 Kč/m²
Byt 3+kk v paneláku	65-75 m²	6-8 mil. Kč	90 000-110 000 Kč/m²
Novostavba 2+kk	50-60 m²	7-9 mil. Kč	130 000-150 000 Kč/m²

Klíčové poznatky:

• ✅ Ceny v Praze rostou průměrně o 5-8% ročně
• ⚠️ Panelákové byty často vyžadují rekonstrukci (další náklady 500 000 - 1 000 000 Kč)
• ⚠️ Vysoké poplatky za energie a služby (5 000 - 8 000 Kč/měsíc)
• ⚠️ Omezený potenciál krátkodobého pronájmu (regulace Airbnb)

🏔️ Ceny nemovitostí v Rakousku - regionální rozdíly

Rakousko není cenově jednotné. Existují výrazné rozdíly mezi regiony:

🔴 Drahé oblasti (srovnatelné s Prahou nebo dražší):

Region	Cena za m²	Apartmán 60 m²	Charakteristika
Tyrolsko (St. Anton, Ischgl, Kitzbühel)	150 000 - 250 000 Kč/m²	9 - 15 mil. Kč	Prémiové lyžařské resorty, mezinárodní klientela
Salcbursko (Zell am See, Saalbach)	120 000 - 180 000 Kč/m²	7 - 11 mil. Kč	Turisticky vytížené, blízkost Salcburku
Innsbruck a okolí	100 000 - 150 000 Kč/m²	6 - 9 mil. Kč	Krajské město, vysoká poptávka

🟢 Dostupné oblasti (výrazně levnější než Praha):

Region	Cena za m²	Apartmán 60 m²	Charakteristika
Korutany (Millstatt, Obervellach, Villach)	30 000 - 50 000 Kč/m²	1,8 - 3 mil. Kč	Jezera, hory, rostoucí popularita, česká komunita
Horní Rakousy (mimo turistická centra)	35 000 - 55 000 Kč/m²	2,1 - 3,3 mil. Kč	Klidné oblasti, dobré pro dlouhodobý pronájem
Štýrsko (mimo Schladming)	40 000 - 60 000 Kč/m²	2,4 - 3,6 mil. Kč	Termální lázně, turistika

🎿 Proč jsou Korutany levnější než Tyrolsko?

Možná se ptáte, proč jsou ceny v Korutanech tak odlišné od Tyrolska nebo Salcburska. Důvodů je několik:

1. Menší mezinárodní povědomí - Tyrolsko je globálně známá značka, Korutany objevují především Rakušané, Němci a Češi
2. Méně velkých lyžařských resortů - Korutany nemají takové megaresorty jako Ischgl nebo St. Anton
3. Geografická poloha - Dále od mezinárodních letišť (Innsbruck, Mnichov, Salzburg)
4. Jiný charakter turistiky - Více orientované na letní dovolenou, jezera, turistiku než na zimní lyžování
5. Nižší hustota luxusních hotelů - Méně 4* a 5* hotelů = nižší tlak na ceny nemovitostí

Ale pozor: To neznamená, že jsou Korutany méně atraktivní! Naopak, nabízejí autentičtější zážitek, klidnější prostředí a stále rostoucí popularitu.

💰 Naše reálná zkušenost: 2 apartmány za cenu garsonky v Praze

Abychom byli konkrétní, podělíme se o naši skutečnou investici do nemovitostí v Korutanech:

💶 Potenciál pronájmu a reálné výnosy

Investice do nemovitosti má smysl nejen pro vlastní využití, ale i jako zdroj pasivního příjmu. Podívejme se na reálné možnosti pronájmu v Korutanech:

Krátkodobý pronájem (turisté):

Sezóna	Cena za noc (60m² apartmán)	Průměrná obsazenost	Měsíční výnos
Hlavní letní sezóna (červenec-srpen)	2 500 - 3 500 Kč	80-90%	60 000 - 95 000 Kč
Zimní sezóna (prosinec-březen)	2 000 - 3 000 Kč	60-75%	36 000 - 68 000 Kč
Mezisézona (jaro/podzim)	1 500 - 2 200 Kč	40-50%	18 000 - 33 000 Kč

📊 Roční výnos z pronájmu (orientační kalkulace):

Porovnání s Prahou:

• Pronájem bytu 2+kk v Praze: 15 000 - 20 000 Kč/měsíc = 180 000 - 240 000 Kč/rok
• ROI v Praze při ceně 5 mil. Kč: 3,6-4,8% ročně
• ROI v Korutanech při ceně 2 mil. Kč: 7-14% ročně

✅ Výhoda Korutan: Vyšší ROI + možnost vlastního využití bez ztráty příjmu

⚖️ Právní aspekty koupě nemovitosti v Rakousku

Než se pustíte do investice, je důležité znát právní rámec:

✅ Co potřebujete vědět:

1. Občané EU mohou volně kupovat nemovitosti v Rakousku - Žádné zvláštní povolení není potřeba
2. Notářské ověření je povinné - Kupní smlouvu musí sepsat rakouský notář
3. Zápis do katastru nemovitostí (Grundbuch) - Podobné jako v ČR
4. Daň z převodu nemovitosti (Grunderwerbsteuer): 3,5% z kupní ceny
5. Notářské poplatky: cca 1-2% z kupní ceny
6. Realitní provize: 3-4% z kupní ceny (pokud využijete realitku)

💰 Celkové náklady při koupi:

🏦 Financování a daně

Možnosti financování:

1. Hypotéka v ČR - Většina českých bank poskytuje hypotéky na nemovitosti v EU, úrokové sazby 5-7%
2. Hypotéka v Rakousku - Rakouské banky nabízejí hypotéky i cizincům, často s lepšími podmínkami
3. Hotovostní nákup - Nejjednodušší varianta, bez závazků

Daňové povinnosti:

Typ daně	Sazba	Poznámka
Daň z příjmu z pronájmu	Progresivní 0-55%	Platí se v Rakousku, ale lze odečíst náklady
Daň z nemovitosti (Grundsteuer)	Cca 200-500€/rok	Závisí na lokalitě a velikosti
Smlouva o zamezení dvojího zdanění ČR-Rakousko	-	Příjem zdaníte v Rakousku, v ČR se započítá

⚖️ Výhody a nevýhody investice do Korutan vs. Praha

🟢 Výhody investice v Korutanech:

• ✅ Výrazně nižší pořizovací cena (40-60% levnější než Praha)
• ✅ Vyšší ROI z pronájmu (7-14% vs. 3-5% v Praze)
• ✅ Možnost vlastního využití bez ztráty příjmu (mimo sezónu)
• ✅ Rostoucí popularita destinace = potenciál růstu hodnoty
• ✅ Kvalita života a prostředí (čistý vzduch, příroda, klid)
• ✅ Turistická atraktivita (hory, jezera, lyžování, turistika)
• ✅ Stabilní ekonomika a právní systém Rakouska
• ✅ Nižší konkurence než v Tyrolsku
• ✅ Blízkost ČR (5-6 hodin autem)

🔴 Nevýhody investice v Korutanech:

• ❌ Vzdálenost - Správa na dálku může být náročnější
• ❌ Jazyková bariéra - Němčina je výhodou (ale ne nutnost)
• ❌ Daňové povinnosti v zahraničí - Složitější než v ČR
• ❌ Sezónnost pronájmu - Mimo sezónu nižší výnosy
• ❌ Nutnost aktivní správy - Úklid, údržba, komunikace s hosty
• ❌ Měnové riziko - Výdaje v EUR, příjmy můžete mít v CZK
• ❌ Nižší likvidita - Prodej trvá déle než v Praze

🟢 Výhody investice v Praze:

• ✅ Vysoká likvidita - Snadnější prodej
• ✅ Blízkost - Snadná správa
• ✅ Stabilní poptávka po pronájmu
• ✅ Jednodušší daně - Vše v ČR
• ✅ Celoroční pronájem bez sezónnosti

🔴 Nevýhody investice v Praze:

• ❌ Vysoká pořizovací cena (5+ mil. Kč)
• ❌ Nízký ROI (3-5% ročně)
• ❌ Vysoké provozní náklady
• ❌ Omezený potenciál růstu (trh už je drahý)
• ❌ Regulace krátkodobého pronájmu (Airbnb)
• ❌ Konkurence - Přebytek nabídky

🎯 Závěrečné doporučení: Pro koho je investice v Korutanech vhodná?

Investice do nemovitosti v Korutanech má smysl, pokud:

💡 Naše osobní zkušenost a závěr

Po několika letech provozování apartmánů v Korutanech můžeme potvrdit, že tato investice byla jednou z nejlepších rozhodnutí, které jsme udělali. Nejen, že máme krásné místo pro vlastní dovolenou, ale apartmány nám také generují stabilní příjem, který pokrývá veškeré náklady a ještě přináší zisk.

Hodnota nemovitostí v Korutanech navíc stále roste - zatímco v roce 2020 jsme kupovali za 33 000 Kč/m², dnes se podobné apartmány prodávají za 40 000 - 50 000 Kč/m². To představuje zhodnocení 20-50% za 4 roky.

❓ Často kladené otázky (FAQ)